温州好的税务筹划企业

关于中小企业融资难的实例分析

　　导语：根据法律规定，作为企业的承包人只有承包经营的权利，无权处理企业投融资之类的重大事项。既然该企业是县办的，很有可能是国有企业，国有企业是否需要融资是由企业或者企业的股东决定的，也就是由当地的国有资产管理部门决定的。

　　中小企业融资难的原因

　　中小企业融资难是一个长期存在的系统性问题，原因是多方面的。从企业的角度来看有三个关键的制约因素：一是规模小，积累少，较难提供有效的抵质押担保;二是财务制度不规范，信息透明度差，信用状况较难给予客观评判;三是普遍缺乏核心竞争力，业绩不够稳定，发展前景较难评估。从银行的角度为中小企业提供融资也存在现实性困难：一是由于直接融资渠道不畅，多元化融资平台还未全面向中小企业开放，导致中小企业大部分的资金需求依赖于银行信贷，融资压力集中于银行体系;二是风险补偿机制不健全，中小企业贷款经营成本高，风险大，由银行独自承担，加重银行谨慎放贷;三是不良贷款的税前核销政策比较严格，加之严格的经营问责和绩效考核，面对投资者和监管机构的评价压力，银行开展中小企业金融服务的积极性受到影响。

　　中小企业融资难现状

　　第一，中小企业贷款覆盖率和融资规模比重较低。中小企业在资本市场上公开发行股票及债券融资的门槛较高。

　　第二，中小企业的融资成本较高。小企业综合融资成本一般是基准利率的23倍。民间融资成本更高。据一些大的担保公司反映，目前年息一般在20%30%。而且中小企业的融资手续繁琐，时间长。

　　第三，不同地区、不同行业中小企业融资很不平衡。如中西部地区比不上东部地区，制造、饮食、零售等传统企业比不上科技型企业。

　　第四，中小企业融资难的问题比较复杂。小企业资产负债率高，资本实力弱，受经济周期和行业政策影响波动大;小企业贷款具有“短、小、频、急”等特点，传统的大企业模式很难适应小企业需求;小企业单笔融资金额小，难以从资本市场融资。

　　中小企业融资难的实例分析

　　尴尬的小额贷款公司

　　案例背景：

　　温州鹿城捷信小额贷款公司成立于2004年，资金10000万元，公司成立至今，已成功为小企业及个人贷款融资约8亿元人民币。公司主要经营个人贷款、企业贷款、民间贷款、创业贷款、无抵押贷款、经营贷款、短期借款、到期还款、循环贷款、信用贷款、资金拆借，与各大银行长期合作，并建立了牢固的合作关系，通过不断的业务往来，形成了良好的信誉基础。公司致力于为企业和个人提供全面的贷款咨询及贷款服务，包括贷款方案的设计、还款方式的对比分析、贷款申请以及与贷款相关手续的办理，通过专业的、个性化的、一对一顾问式服务，创造企业个人贷款的服务平台。

　　借款人申请贷款，应当具备产品有市场、生产经营有效益、不挤占挪用信贷资金、恪守信用等基本条件，并且应当符合以下要求：

有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿;没有清偿的，已经做了贷款人认可的偿还计划。

除自然人和不需要经工商部门核准登记的事业法人外，应当经过工商部门办理年检手续。

已开立基本帐户或一般存款帐户。

除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%。

借款人的资产负债率符合贷款人的要求。

申请中期、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

　　借款人的权利：

可以自主向主办的银行或者其他银行的经办机构申请贷款并依条件取得贷款;

有权按合同约定提取和使用全部贷款;

有权拒绝借款合同以外的附加条件;

有权向贷款人的上级和中国人民银行反映、举报有关情况;

在征得贷款人同意后，有权向第三人转让债务。

　　贷款的流程也比较简单：提出申请(附申请书：需注明贷款用途、金额、联系地址、姓名固定电话及手机)→准备资料→资料审核→对提交材料进行核实(对抵押财产进行评估)→审批→签定合同→发放贷款→按季还息→到期还贷。

　　案例背景：

　　红星公司系商品流通企业，为增值税一般纳税人，兼营中小企业融资业务(未经中国人民银行批准)。2004年6月份，红星公司按照中南公司所要求的规格、型号、性能等条件购入一件大型设备，取得税控收款机开具的增值税发票上注明的价款是500万元，增值税额85万元，该设备预计使用年限为10年(城市维护建设税率为7%、教育附加3%)。红星公司根据情况，拟将该设备用中小企业融资租赁方式租给中南公司，红星公司财务人员为公司制定了以下两套租赁方案：

　　【方案一】租赁10年，期满后设备所有权归中南公司所有，租赁金额1000万元，中南公司每年年初支付租金100万元。

　　【方案二】租赁8年，租金总额800万元，中南公司每年年初支付100万元，期满后红星公司将设备收回，设备残值200万元。

　　红星公司对方案的分析及选择：在方案一的情况下，红星公司应纳增值税=销项税额-进项税额=1000÷(1+17%)*17%-85=60.3万元。应纳城市维护建设税及教育附加=60.3*(7%+3%)=6.03万元。应纳印花税=1000*3÷10000=0.3万元。红星公司获利=1000÷(1+17%)-500-6.03-0.3=348.37万元。

　　在方案二的情况下，营业额=800+200-585=415万元(出租方收取的全部价款和残值-出租方承担的实际成本)。应纳营业税=415*5%=20.75万元。应纳城市维护建设税及教育附加=20.75*(7%+3%)=2.08万元。红星公司获利=415-20.75-2.08=392.17万元。

　　因此红星公司选择了方案二来开展中小企业融资租赁业务。

　　但是税务部门经过检查却认定红星公司涉嫌偷税，要求补缴税款和相应数额的滞纳金。其依据是：对经中国人民银行批准经营中小企业融资租赁业务的单位所从事的中小企业融资租赁业务，不论标的物所有权是否转移给承租人，均应按《中华人民共和国营业税暂行条例》的相关规定征收营业税，是按“金融业—中小企业融资租赁业”征收的营业税。而其他单位如果标的物所有权未转移征收营业税，是按“服务业—租赁业”征收的营业税。则营业额=800万元;应纳营业税=800*5%=4万元;应纳印花税=800÷1000=0.8万元;应纳城市维护建设税及教育附加=40*(7%+3%)=4万元。红星公司获利=800-44-0.8-585+200=370.2万元。偷逃营业税19.25(40-20.75)，偷逃城市建设及教育附加1.92(4-2.08)，并按天数加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　分析：

　　在本案例中，由于红星公司财务人员对相应融资租赁方面的税收法规的错用(是否经过中国人民银行的许可而开展中小企业融资租赁业务的税收处理情况是不一样的，前者是按“金融业—中小企业融资租赁业”征收的营业税，后者是按“服务业—租赁业”征收的营业税)，导致该业务筹划失败。对营业税及印花税的处理失误，使企业不但陷入偷税的处境，丧失的诚信和公关形象，而且还要缴纳远远高于银行活期存款利息的滞纳金。

　　中小企业在我国的经济中占有特殊的地位，扮演着特别的角色，很多中小企业的融资渠道还没有被纳入金融行业的监管中来，各种关于中小企业的政策法规也不完善，在这样一个尴尬的过渡期里，开展各种中小企业融资业务都需要特别谨慎，融资双方都应该了解自己的企业性质和整体资金状况，另外在大的方面，要符合国家特定的法律法规。另外，从该案例税收筹划失败中还可以得到以下启示：

　　一是要准确掌握税收法律规定的先决性。税收筹划的目的在于合理合法减轻税赋，然而在实践中又2容易与偷税、避税混淆，因此在筹划过程中必须要严格遵守税收法律法规的相关规定。

　　二是企业要注重培养税务人才。税收法律法规是综合性和复杂性都很强的，而且中小企业融资业务本身也更繁琐和复杂，所以需要企业培养专门的税务人才。

　　成长中的创投

　　案例背景：

　　软银创业投资有限公司(SBCVC)日前与恒惠科技有限公司签署战略合作协议，完成对其首轮投资。软银中国第一阶段已斥资数千万元入股恒惠科技，助其在中国隐性矫治市场进一步扩张。

　　软银创业投资有限公司(SBCVC)是国际知名的风险投资基金。软银中国致力于在中国(包括香港、澳门和台湾)协助优秀的创业者共同创建世界级的领先企业。投资领域涉及广义IT、清洁能源、医疗、新材料、消费与零售等行业中具有高成长潜质的企业。投资阶段包括早期、成长期和后期。软银在中国成功投资的.公司包括阿里巴巴、淘宝网、分众传媒、杭州迪安、好医生、科美生物、苏州纳通等。

　　恒惠科技致力于数字化口腔技术的研发和产业化，在新材料、超精密加工、大规模个性化自动生产、计算机图形图像技术等诸多领域处于国际领先地位。恒惠科技首创的第三代无托槽隐形正畸技术，是目前世界上最先进、临床效果最好的无托槽隐形正畸系统。其核心产品(iRok)隐形矫治拥有自主知识产权及多项应用专利，通过在美国、亚洲国家、港澳地区及中国大陆5年的临床使用后，得到了各国牙齿矫正医生的广泛好评。

　　软银中国主管合伙人宋安澜认为，数字技术是齿科医疗行业未来的发展方向，有广阔的市场前景。恒惠科技目前已经拥有世界领先的技术，多样化的产品线，专业灵活的软件系统，强大的研发和技术转换能力，以及在隐形矫治市场丰富的生产、服务及营销经验。通过软银中国的资本助力，恒惠科技非常有机会成为牙科医疗设备的一个新星。

　　恒慧科技总裁刘震寰表示，公司通过多年的努力，已经打造了行业领先的数字口腔技术。凭借软银在全球资本市场的资源，结合恒惠的数字齿科技术与齿科营销网络，恒惠科技将启动潜力巨大的数字口腔医疗市场，为国内外客户提供更优质的产品和服务，把健康和更迷人的微笑带给中国人民。

　　分析：

　　从材料中可以看到，获得融资的企业恒慧科技公司拥有行业领先的数字口腔技术，多样化的产品线，专业灵活的软件系统，强大的研发和技术转换能力，以及在隐形矫治市场丰富的生产、服务及营销经验，有自己强有力的发展优势，软银创业投资有限公司也正是看中了该公司在该领域的发展潜力才决定投资的。也就是说，创投企业(不仅仅是软银创业投资有限公司)都是致力于帮助有强大发展潜力的创新型企业更上一层楼，而不是简单的“济贫”，因为他也要追求利润最大化原则。在中小企业的创业初期,企业尚未形成规模,面对缺乏资金、技术、信息等诸多困难,这个阶段企业最需要的是包括资金支持、优化商业模式和盈利模式、吸纳优秀人才、建立现代企业制度、寻找战略合作伙伴、资本运营(包括上市、并购重组等)等方面的系统的专业支持、经验和资源,也就是以创业投资为主体的服务。但是由于利益驱动和风险考虑，创业投资机构目前注重对成熟期企业、而且是极具潜力的企业投资，很少投资于创业期中小企业。

　　其实在企业成长初期，企业获得的资金往往是天使基金，这也符合企业不同成长阶段对不同融资方式的需求模式。但是天使基金也同样的更青睐具有高成长性的科技型项目企业，他们主要是对萌生中的中小企业提供“种子资金”，是面目最慈祥的风险资金。

　　另外，创业投资企业所支持的中小企业属于典型的弱势群体，公司的自身权益往往难以得到保护，因此政府有必要用一定的政策扶持。首先政府要通过一定的金融扶持政策，鼓励用社会资金按市场原则运作的创业投资企业;其次要解决创业投资企业双重征税的问题，并完善一系列优惠扶持政策。同时，办法还将提高创业投资企业的公司化水平。最后，应该制定具体的法律法规以解决各种形式创投公司的法律保护和法律规范问题。

　　解决中小企业融资难的措施

　　利用民间资本解决民间问题

　　在温州有一种叫作 “民间互助会”的协会，一般由一名会首和十名会员组成，以每名会员出资5000元为例，就能筹集到五万元资金，这些钱将按约定时间在各个会员间流动使用，先使用资金的会员要按约定支付给其他会员利息,一旦中间哪个会员还不上钱，会首就要承担责任为他垫付，相应地会长也可以享受到最先无息使用这笔钱的权利。在苍南县的金乡镇记者了解到另一种民间集资的方式，那就是互助会的升级版——标会(：“我们不按顺序使用这笔钱，而是每个人出标，每个人把自己愿意出的利息写在一张小纸条上，然后打开，看谁出的利息最多谁就最先用这笔钱。”)。

　　民间互助会相当于一个零存整取的概念，会员可在急需用钱的时候短时间内筹到资金。对于会主来说，相当于分期付款而没有利息;对于最后一个提钱的会员来说，相当于存钱拿利息，当然，利息根据之前其他会员每周期提前数目不同而变化。而这整个活动的正常运作，还是以互助会的会主及会员的信誉为基础，如果这期间，有人携款潜逃，那么其他会员也将会遭受损失。

　　另外，如前面所说的小额贷款公司也是利用民间资本解决中小企业融资问题，虽然都有一定的缺陷，但是它们都走在不断完善的路上。

　　中小企业的自我提高和完善

　　中小企业业务自身也具有一些独特的优势：一、中小企业市场资源丰富、发展潜力大;二、地域和行业分布比较分散，可以有效降低集中性风险;三、融资需求以短期信贷产品为主，利于银行调整资产结构，提高资金流动性;四、银行更容易实施风险定价，可以通过合理的贷款定价取得较高回报。中小企业是市场经济中最具生机和活力的经济体，往往率先从经济危机中复苏，并会有更大的发展。

　　中小企业在发展过程中应该充分利用各种机会和优势，努力完善自己，熟话说得好：最不会抛弃自己的人就是自己。企业自身的能力提高了，获得的融资机会也更多、条件也更便利，当然也更能使自己变得更强，这样才是一个良性循环，也才算是真正解决了中小企业融资难的问题。

　　中小企业融资存在问题及原因

　　中小企业融资存在的主要问题就是融资困难，从银行贷款难，直接融资对于中小企业来说门槛太高，从民间吸收资本，成本高，风险大，还有我国的法律法规不完善，也有潜在的金融风险。造成如此状况的原因主要有以下几点。

　　（一）中小企业自身发展的局限性。据统计，我国的中小企业寿命较短，目前平均寿命仅仅有3.7年，而且80%的中小企业都是家族企业，只有不到15%的发展较好家族企业在在第三代还能生存下去。中小企业如此短暂的昙花一现，让银行惜贷也在情理之中，银行也要为了自身的利益，降低风险。中小型企业大多不注重企业管理，财务制度也不健全，企业的发展方向和财务控制往往操控在个人手里，企业的透明度较低。

　　（二）没有健全的服务体系，缺乏政府职能部门的支持。中小企业管理局是负责综合协调、指导和服务中小企业，提出促进中小企业发展的政策措施，指导中小企业创业创新发展，为中小企业发展提供融资担保等服务的专门机构。在一些发达国家，中小企业管理局为中小企业的发展提供了很大的帮助，促进了中小企业的快速发展。

　　（三）银行方面的原因。据统计，我国的国有企业占工业生产总值不到30%，GNP不到15%，却占有银行贷款的70%，而中小企业很难从银行贷款，这主要是由于我国的体制造成的。如果贷款给国有企业，资产收不回来，可以通过政策剥离，将不良贷款交给资产管理公司，但是如果给中小企业的贷款不能收回，就要追究当事人的责任。并且我国大多数的中小企业属于家族企业，管理不规范，财务制度、产权制度不健全，能够抵押的资产不多，经营的风险加大，信用担保缺乏，金融机构为了自身的利益，对中小企业的贷款审核严格，常常达不到要求的条件，很难贷款成功。

　　（四）法律体系不健全。中小企业融资困难，发展受限，政府为了扶持中小企业，相继出台了一系列的法律、法规来保障中小企业的发展，如《中小企业投资法》、《中小企业标准》、《中小企业发展基金设立与管理方法》、《中小企业信用担保管理方法》等，这些虽然从法律上为中小企业的发展、融资提供了有利的条件，但是有些制度还是不健全，也没有提供给实质性的措施，尤其对于直接融资没有给出符合我国国情的模式。

　　对策

　　（一）建立健全法律法规，确保中小企业顺利融资。为了促进中小企业的发展，国家要出台相应的法律法规确保中小企业顺利融资。首先，国家要出台有关的法规，改善和优化资本市场结构，有建立多层次的市场体系，尤其是针对中小型企业直接融资的市场，要确实降低中小企业发行上市的门槛，程序要简化，服务要到位，提高办事效率。其次，政府要健全社会信用体系，在为中小型企业提供好服务的同时，也要抵制逃债行为，消除中小型企业和银行之间的借贷障碍，降低金融风险。在一些发达国家，为了促进中小企业的发展，都先后建立了各种各样的法律法规确保中小企业顺利融资，如在韩国，颁布实施了《中小企业支援法》，还建立了“中小企业创业振兴基金”和“中小企业共济事业基金”扶持中小型企业的发展。我国对中小型企业的扶持起步较晚，要借鉴发达国家的经验，完善法律法规建设，促进中小企业健康发展。

　　（二）各职能部门要加强分工协作。对于中小型企业进行管理的职能部门有乡镇企业局、工商行政管理局、科委、中小企业司还有中小企业办公室等，这些部门分别有不同的职能，都对企业进行干预，这种多头的领导模式，不仅办事效率低、职能之间有冲突，还会造成资源浪费，相互推诿扯皮，影响企业的发展。政府要对管理机构进行梳理调整，使他们之间相互协调，共同促进企业的发展。

　　（三）降低银行借贷门槛。为了促进中小型企业的发展，国家政策性金融机构要尽可能的采用多种形式为企业提供服务。2006年，为了提高商业银行对中小企业实施信贷支持的可操作性，中国银监会发布了《商业银行小企业授信工作尽职指引（试行）》，规定对中小型企业要有别于大客户的管理，尤其是对小企业的小额授信，商业银行可以根据实际情况，简化手续，适当扩大客户经理授权，这就使中小企业在银行贷款的时候有了更大的操作空间。2008年，发布了《关于小额贷款公司试点的指导意见》，增加了服务的覆盖面和客户的数量。

　　（四）增加融资渠道。为了筹集资金，可以广开融资渠道。民间金融在我国有着悠久的历史，也是一种比较方便的融资形式。例如浙江温州的中小型企业的资金大多来源于民间金融。民间金融形式灵活、交易成本低、手续简单，可以很快筹募到所需的资金，但是民间金融也有风险，国家要制定法律、法规规范民间金融市场、鼓励民间金融机构多层次发展，积极利用民间金融资源促进中小企业快速发展。

;

　　物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的物业管理论文，供大家参考。

　　物业管理论文范文一：物业管理模式创新思考 　　【摘要】随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业管理业在我国迅速发展，并日益成为一种不可忽视的社会管理和综合治理力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点，即:物业管理行业发展速度快，物业管理领域不断拓展，物业管理行业逐步规范，促进人们住房观念的转变;探讨了当前我国比较普遍的“建管一体化”、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的物业管理公司等三种物业管理模式，并就如何物业管理模式探索与创新提出了六方面建议:一是要积极转变思想观念，提高对物业管理的认识;二是要加强政府监管力度，明确各方权利和责任;三是要健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平;四是要充分发挥业主委员会的作用，积极推进居民小区的自治管理;五是要加速引进竞争机制，培育物业管理市场;六是要大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平。

　　【关键词】物业管理;模式;创新

　　近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。

我国物业管理发展的现状和特点

　　(一)物业管理行业发展速度快

　　经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从2005年的314个增加到2014年的3517个，增长了10倍。2014年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家;温州市有物业企业288家;绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。

　　(二)物业管理领域不断拓展

　　新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。

　　(三)物业管理行业逐步规范

　　近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行政法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是2004年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。

　　(四)物业管理促进了人们住房观念的转变

　　对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。

我国物业管理服务的主要模式探析

　　不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:

　　(一)“建管一体化”的物管模式

　　开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。

　　(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式

　　在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和政企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。

　　(三)按照现代企业制度建立物业公司的物管模式

　　物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。

加强现代物业管理模式的探索与创新

　　(一)进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识

　　对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。

　　(二)加强政府监管力度，明确各方权利和责任

　　政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。

　　(三)健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平

　　物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。

　　(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理

　　国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业主权益等方面发挥重要作用。

　　(五)加速引进竞争机制，培育物业管理市场

　　物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于2000年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。2002年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得国家级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。

　　(六)大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平

　　物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个性服务等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3-4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。

　　【参考文献】

　　[1]钱满发.我国居住小区物业管理模式探索[D].北京交通大学，2006

　　[2]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题，2012(5)

　　[3]范超.江苏省盱眙县商业地产物业管理模式探索与研究[D].江西理工大学，2010

　　[4]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].现代物业(上旬刊)，2015(3)

　　[5]胡杰.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].黑龙江科技信息，2015(23)

　　物业管理论文范文二：物业管理营改增问题分析 　　摘要：我国实施“营改增”是“十二五”期间重大的税制改革，对我国税务的发展产生了深远的影响。伴着“营改增”试点的深化和平稳的推广，辐射的范围和税种也日益渐多。服务业已经纳入“营改增”的实施范畴，物业管理公司属于服务业，且是最后进行“营改增”的行业，物业管理公司的机遇与挑战并存，亟需对“营改增”所带来的影响进行深度剖析。本文将参考其他行业“营改增”后给其行业发展所带来的影响和变化，梳理“营改增”对物业管理公司带来的影响，并在分析的基础上，提出相应的策略，为合理的税务筹划，避免税务风险，保证物业管理公司营业利润的平稳增长，为物业管理公司的长久可持续发展提供参考。

　　关键词：营改增;影响;对策;物业管理公司

　　我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。

“营改增”对物业管理公司影响的浅析

　　这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。

　　(一)“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展

　　我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。

　　(二)“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响

　　“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11%和6%的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。

　　(三)“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理

　　实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。

物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策

　　(一)积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议

　　物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。

　　(二)物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度

　　加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。

　　(三)提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系

　　在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。

　　(四)加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度

　　加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。

总结

　　我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。

　　参考文献：

　　[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界，2016(4)：322-333.

　　[2]王晓晶.浅谈物业服务企业的营改增[J].商，2013(11)：171.

　　[3]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].财经界，2014(5)：46-47.

温州企业管理培训有限公司本公司主要经营企业管理培训课程，内容涵盖：公司战略、人力资源、市场营销、财务管理、税务筹划、资本运营、组织行为、领导艺术等方面内容，专业为中小企业提供前沿风暴会员、公开课、企业内训、高端论坛、管理类音像教材、专家顾问与咨询等服务。