中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）08-000-01 房产税是企业纳税实践中经常见到的一个税种，计算也不算复杂，但仍有不少企业操作不当，导致多交或少交税款，给企业造成不必要的麻烦和损失，本文拟就此问题作一初探，以请教于各位同行。
房产税涉及的几个重要文件
（一）财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税[2005]181号）
（二）国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发〔2005〕173号）
（三）财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）
（四）财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（ 财税[2008]152号）
（五）财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）
房产税的几个涉税风险
（一）关于如何确定房产原
房产原值的确定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
（二）房产税纳税义务截止时间的确定
纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产实物或权利状态发生变化的当月末。
（三）关于居民住宅区内业主共有的经营性房产征收房产税
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
（四）关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题(国税发[2005]173号)
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，自2006年1月1日起都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（五）关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，自2006年1月1日起均应当依照有关规定征收房产税。
对于自用的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，按有关规定计算征收房产税，应该说明的是，房产税是一个地方税种，各省级政府可以按照相应的权限对房产余值及具体实施作出相应规定，并报财政部、国家税务总局备案。
（六）关于出租房产免收租金期间房产税问题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
（七）关于将地价计入房产原值征收房产税问题(财税[2010]121号)
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
（八）关于财税[2010]121号文件的几个问题
问题一：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。
在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
问题二：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。
房产税的几个政策问题
按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。
房产税计算举例说明
例题1：A企业2009年取得一宗工业用地，当年支付土地价款200万元，缴纳相关税费80万元，该宗土地用于建设一幢厂房，厂房竣工后房产原值（不含土地价值）为2000万元，厂房周围道路、绿化带建设成本100万元。
问题：假设A企业厂房建筑面积1800平方米，土地面积4000平方米，该企业厂房原值是多少？
答：1、该宗地土地价值：200万+80万=280万
该宗地容积率：1800 ÷4000=0.45
平均地价：280万÷4000平方米=700元/平方米
应计入房产原值的地价：1800 x2 x700=252万
该企业厂房原值：2000+252=2252万
总结
正确计算房产税，关键在于房产原值的确定，其中的土地价值又受容积率的影响。至于纳税时点、免租期等更是容易出错，企业应认真应对上述涉税风险，以免受到损失。
房地产融资租赁的税务风险有哪些警惕融资租赁交易中是否存在价外费用
通常，计算货物劳务涉及的流转税计税依据时，都会确认是否要将价外费用考虑进去。就营业税而言，其计税依据即营业额应包括全部的价款与价外费用。
在房地产售后回租交易中，税务机关会根据此业务的相关交易文件，评估房地产企业是否以低于市场公允价值的售价吸引商铺购买者，使得这些商铺的购买者在未来一段时期无偿或低于市价将商铺交予房地产企业进行管理，并由房地产企业获得相关收益。如果经审查确实存在这种状况，那么税务机关就会认为房地产企业在销售商铺时无偿或低于市价取得了购房者日后一段期间不动产的使用权，即税法规定的“其他经济利益”(属于价外费用的一种)。在这种情况下，税务机关有权重新核定营业税的计税依据。
举个例子来说，大成房地产开发企业开发的商铺市场价值为200万，为了在未来一段时期无偿或低于市价得到这些商铺的管理权，大成房地产开发企业确定促销价为170万元，条件是以后三年商铺必须无偿交由大成房地产开发企业统一经营管理。税务机关核定营业税计税依据时，即使此房地产开发企业获得了170万，但因为以后三年都享有了商铺的管理使用权，这些无形的利益也应计入营业税的计税依据，保障税收收入。因此，在这种情况下，营业税为200×5%=10万，而不是原来的170×5%=8.5万。
谨防计税基础与会计核算中的差异
由于会计制度和税法存在差异，因此会产生一些列的税务风险。就房地产售后回租业务来说，会计处理是把与资产账面价值相关的收益递延到以后各期，但企业所得税的处理是于当期确认全部的销售收入。因此，在房地产销售当期会形成递延所得税资产，留待以后各期转回。鉴于此，每一纳税年度进行企业所得税汇算清缴时应作相应的纳税调整。
首先，从税法有关融资租赁计税基础的规定可以看出，其并未规定计算最低租赁付款额的现值，这与会计准则的规定是有差异的。对于售后回租房地产的入账价值，会计处理时会考虑最低租赁付款额现值以及其他相关费用，但税法仅按照实际支付的款项作为资产的计税基础。由此可见，税法规定融资租入的固定资产的计税基础与会计上该资产的入账价值是存在差异的，需进行纳税调整。由于不涉及损益类科目，所以不会产生递延所得税。
此外，会计处理要对未确认融资费用加以确认，而税务处理并不确认，因此，对于以后年度逐年确认财务费用的会计处理，税法上还需要冲回，所得税的年度汇算清缴也应针对此作纳税调整。对于融资租回房地产的资产折旧，因为回租房地产的价值不同，折旧也会不同，对此年度汇算清缴也应作相应的纳税调整。同时，在会计上未计入资产成本的未确认融资费用，因其实际已经包含在计税基础中，按规定应当以折旧的方式在固定资产的使用期限里分期扣除，不得在税前直接扣除，应调增应纳税所得额。
产权发生变动的情况下需缴契税
《契税暂行条例》第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;
(三)房屋买卖;
(四)房屋赠与;
(五)房屋交换。
房地产的融资租赁，实质上是出租人转移了与其房地产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。由于在融资租赁期间房产的所有权仍属于出租方，还没有发生转移变动，因此，融资租赁期间的房产不交契税。但是如果在融资租赁期过后，租赁双方的房屋所有权发生转移，则承租方应按照规定缴纳契税。
不动产登记有哪些涉税风险不动产登记一共有6大环节税收风险点。
主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售。
房地产企业在上述6大环节之中，至少涉及以下30个风险点。
在土地取得环节存在4 个风险点： 1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大； 2.没有在签订土地、 房屋权属转移合同10 天内申报契税；3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。
在规划设计环节存在4个风险点：5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
在融资环节存在6 个风险点：8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；10. 小金库现金往往不够支付利息或其他开支；11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；13.借给自然人股东超过 年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的 个税风险。
在工程建设开发环节存在4 个风险点：14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票；16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
在预售环节存在9个风险点：18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；20.预售合同没有足额及时缴纳印花税；21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；24.以房抵工程款、分房给股东等未 按规定申报纳税；25.装修收入没有申报纳税；26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
在清算环节存在4 个风险点：27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；28.购买虚假发票虚 增成本；29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；30.关联方交易定价不合理等。