法律主观：土地使用权转让的税收筹划有哪些 (一)方案一——土地使用权直接转让 该方案的基本操作流程较为简单，即由丙 公司 直接将自己拥有的土地使用权转让给乙公司，其中涉及的税费由双方分别缴纳。土地使用权转让受《 土地管理法 》、《城市 房地产管理法 》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的 法律法规 调整。其中，《城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些限制性规定，因此，在采取方案一进行土地使用权转让时必须满足上述法律强制性规定条件，特别是目前仍存在的完成开发投资总额25%的限制。关于方案一在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业税、城市维护建设税和 教育 费附加、 土地增值税 、 企业所得税 、 契税 和 印花税 ，其中营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按照规定缴纳将大大加重企业的财务负担。综上，方案一优势在于转让程序简单，但缺点在于土地使用权转让的税费成本较高，除交易手续费和印花税等外，受让方要缴纳较高的契税，而转让方需缴纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发成本，加重了双方企业的负担。 (二)方案二—— 股权转让 1、土地出资设立子公司阶段税务筹划。⑴土地增值税。法律依据:(1)现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(1995年5月25日财税字[1995]48号)第一条:对于以房地产进行投资?联营的,投资?联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资?联营的企业中时,暂免征收土地增值税?对投资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税?(2)现行有效的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号2006年3月2日)第五条:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资?联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的 商品房 进行投资和联营的,均不适用《财政部?国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定?分析：以土地使用权出资,一般可以免交土地增值税?但存在例外,即以土地使用权出资,所投资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税?⑵营业税。法律依据：《财政部?国家税务总局关于 股权 转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:以无形资产?不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税?分析：子公司丁为丙公司的全资子公司,也是 有限责任公司 ，丙公司应承担投资风险,因此符合上述规定，不用缴纳营业税?⑶其他如企业所得税、印花税、契税则应按照法律规定依法缴纳。 2、股权收购阶段税务筹划。⑴契税。法律分析：关于丙公司公司与甲公司协议收购丁公司股权以获得土地的方案，由于这一行为在法律上不能被视为发生土地使用权转让，故甲公司可以免交契税。⑵营业税。法律分析：根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。⑶土地增值税。法律分析：根据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》( 国税 函〔2000〕687号)的规定，对一次性转让股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 (三)方案三——公司分立 1、公司分立阶段法律依据。 ⑴《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。分析：戊公司 股东 仍为甲公司和乙公司，与原被分立公司投资主体相同，符合上述法律规定，对戊公司承受丙公司土地，不征收契税。 ⑵《 公司法 》第27条第3款规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。分析：戊公司货币出资金额占30%，符合该规定比例。 ⑶2001年《关于外商投资企业合并与分立的规定》第14条规定，外商投资企业分立后“各方投资者在分立后的公司中的股权比例，由投资者在分立后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得低于分立后 公司注册 资本的百分之二十五。”分析：戊公司股东持股比例与丙公司不一致，因上述法律规定，各股东可自由约定持股比例，故符合法律规定。 2、公司分立阶段税务筹划。 ⑴所得税。分立公司从被分立企业中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的(但税法不作为新设公司处理)，应当按照资产、负债的公允价(评估价)入账。但在计算所得税时如果符合特殊重组(免税改组)的条件，应以原历史成本为原则确定计税基础。被分立企业的股东取得新股的计税成本，应以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到“新股”上。将来转让或清算股权时，按照计税成本扣除。 ⑵营业税及土地增值税。《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。其中，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移(而非“转让”)，其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，也不属于《土地增值税暂行条例》规定的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。 ⑶契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 ⑷印花税。分立后的两家公司实收资本和资本公积之和与原被分立企业的实收资本与资本公积之和相比，新增金额由新设企业贴花，适用税率为万分之五。 网 小编提醒您，除以上三种方案以外，在房地产开发过程中，还存在如合作开发、委托经营、土地使用权赠与等转让土地使用权的方式，以上就是为您总结的相关资料，希望可以帮助到您，本网站致力于打造优秀的 法律咨询 平台，如果您还有疑问，欢迎进入 律师咨询 。
会计案例:对某公司的税收筹划案例案例背景
鹏飞实业有限公司（以下简称鹏飞公司）是2003年年底成立的一家外商独资企业，主要从事尼龙制品的加工生产，品种单一。产品除了小部分国内销售外，大部分是出口境外。该公司与某税务师事务所签订了常年税务顾问合同。
审查过程
注册税务师进驻该企业，进一步了解到该企业是一家生产性外资企业，属于增值税一般纳税人。企业2007年以前都是采用来料加工贸易方式，但从2007年2月开始就出现各种各样的生产贸易方式，企业的原材料采购大部分是由国外进口的，小部分辅料国内采购，生产加工方式有来料加工方式，也有进料加工方式；出口销往国外的方式也有两种，有间接出口和直接出口方式。这就使得这家生产产品相对单一的企业在财务核算上很复杂。
注册税务师查看了企业的凭证、账簿和报表等资料，发现以下几个问题：
成本计算不正确。这是生产性企业普遍存在的问题。企业虽然正确归集了领用的原材料成本，但是在制造费用的归集方面存在一定的问题，例如：应列“制造费用”的设备折旧费、车间管理人员工资没有严格区分，有的直接列在“管理费用”，在当月损益中直接摊销；在成本方面还存在一个重大问题，企业无法正确计算在产品数量，导致单个成本计算不够准确。所以该企业虽然品种单一，但单价忽高忽低，存在明显不合理。
进项发票没有认证。笔者了解到原来该企业一直以来料加工复出口业务为主，即使开展了其他的生产方式后，来料加工业务仍占很大的比例。因为来料加工是免征免退的业务，该企业负责人认为其一般贸易的出口业务很少，不想退税，也从来没有向税务机关办理免、抵、退税手续，财务人员基于不退税的想法，也糊涂地没有进行进项的认证，全部列为成本。
在收入方面，没有区分直接出口、间接出口和来料加工收入。
在采购国外材料时没有将进料加工和来料加工材料分开核算。
财务部门没有定期和仓库账核对实物数量，导致财务部门的账存数和实存数存在重大的差异。
代理建议
在成本方面。成本的准确核算是生产性企业核算的一个重点，也是一个难点。财务人员应了解熟悉整个生产流程，从原料的采购到产品的生产，再到产成品的销售等环节。核对进出库单和材料发票核算原材料采购和发出成本，确定制造费用归集的范围，准确归集设备折旧费、车间管理人员的工资、车间办公费、低值易耗品摊销等，为下一步产品的分摊作准备；确定一定方法计算在产品数量，正确核算完工产成品和在产品，计算单个产品成本，根据销售产成品的数量和单个产品成本，正确计算当月产品的销售成本。
在进项发票方面，注册税务师与企业的财务人员进行了沟通并提出建议：每月取得的增值税发票不管是否涉及退税，都应及时到税务机关认证，一方面可以在企业出现内销时用于进项抵扣，另一方面也可以鉴别该发票的真伪。该企业主要业务是来料加工业务，免征免退。但与外贸企业不同，如果有直接出口贸易方式，不能将全部的进项发票转作成本，应将来料加工时领用国内采购的辅料部分的进项税额按比率予以进项转出。
直接出口收入、间接出口收入和来料加工收入要在主营业务收入中分设明细科目核算。
国内采购材料、国外进口料件和国外来料加工要分设明细核算。
企业财务部门应定期将账存数与实存数核对，及时调整差异。
企业出口的产品中有尼龙制品和塑料包袋，尼龙制品的退税率是11%，而根据财政部、国家税务总局《关于调低部分商品出口退税率的通知》（财税〔2007〕90号），塑料包袋的退税率在2007年7月1日调整为5%.对于退税率有大幅度降低的商品，材料是国外采购的，而且国内采购的辅料进项很少，出口销售的单价很高的情况下，注册税务师建议企业尽量采用来料加工的模式，避免采用进料加工的形式。因为进料加工是企业用外汇从境外购入原材料，经生产加工成成品后反销出口的业务，对于进料加工业务，进料海关免税，货物出口按免、抵、退计算退（免）税。对于来料加工业务退税政策是免征免退的，受退税率降低的影响会相对小一些。
企业应尽快向税务机关办理免、抵、退税手续。根据国家税务总局《关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发〔2004〕64号）第三条规定，出口企业应在货物报关出口之日（以出口货物报关单〈出口退税专用〉上注明的出口日期为准）起90日内，向退税部门申报办理出口货物退（免）税手续。第七条规定，生产企业自营或委托出口货物未按本通知第三条规定期限申报退（免）税的，主管其征税部门应视同内销货物予以征税。根据该规定，有出口业务不申报是不行的，过了期限不仅不能退税，而且还要作内销处理，缴纳销项税款
税务筹划的基本步骤税务筹划是指在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹。税务筹划的实质是依法合理纳税，并最大程度地降低纳税风险，尽可能的减少应缴税款的一种合法经济行为。
（一）收集税收筹划必需的信息
企业涉税情况与需求分析。不同企业的基本情况及纳税要求有所不同，在实施税收筹划活动时，首先要了解企业以下基本情况：企业组织形式、筹划主体的意图、经营状况、财务状况、投资意向、管理层对风险的态度、企业的需求和目标等等。其中，筹划主体的意图是税收筹划中最根本的部分，是税收筹划活动的出发点。
企业相关税收政策与环境分析。全面了解与企业相关的行业、部门税收政策，理解和掌握国家税收政策及精神，争取税务机关的帮助与合作，这对于成功实施税收筹划尤为重要。有条件的，建立企业税收信息资源库，以备使用。同时，企业必须了解政府的相关涉税行为，就政府对税收筹划方案可能的行为反应做出合理的预期，以增强筹划成功的可能性。
确定税收筹划的具体目标。税收筹划其最终目标是企业价值最大化。而对上面已经收集的信息进行分析后，便可以确定税收筹划的各个具体目标，并以此为基准来设计税收筹划方案。税收筹划具体目标主要有：实现税负最小化；实现税后利润最大化；获取资金时间价值最大化；实现纳税风险最小化。
（二）设计备选的税收筹划方案
在掌握相关信息和确立目标之后，税收筹划的决策者可以着手设计税收筹划的具体方案。税收筹划方案的设计一般按以下步骤进行：首先，对涉税问题进行认定，即涉税项目的性质，涉及哪些税种等；其次，对涉税问题进行分析，即涉税项目的发展态势，引发后果，税收筹划空间大小，需解决的关键问题等；最后，设计多种备选方案，即针对涉税问题，设计若干可选方案，包括涉及的经营活动、财务运作和会计处理确定配套方案。
（三）分析、评价各个备选方案，并选择一个最佳方案
税收筹划方案是多种筹划技术的组合运用，同时需要考虑风险因素。崇明公司注册方案列示以后，必须进行一系列的分析，主要包括：一是合法性分析：税收筹划的首要原则是合法性原则，对设计的方案首先要进行合法性分析，规避法律风险；二是可行性分析：税收筹划的实施，需要多方面的条件，企业必须对方案的可行性做出评估，这种评估包括实施时间的选择，人员素质以及未来的趋势预测；三是目标分析：每种设计方案都会产生不同的纳税结果，这种纳税结果是否符合企业既定的目标，是筹划方案选择的基本依据。对多种方案进行分析、比较和评估后，选择一个最佳方案。
（四）实施该税收筹划方案
税收筹划方案选定之后，经管理部门批准，即进入实施阶段。崇明注册公司企业应当按照选定的税收筹划方案，对自己的纳税人身份、组织形式、注册地点、所从事的产业、经济活动以及会计处理等做出相应的处理或改变，同时记录筹划方案的收益。
（五）对该税收筹划方案进行监控、评估和改进
在税收筹划方案的实施过程中，应及时监控出现的问题。再运用信息反馈制度，对筹划方案的效果进行评价，考核其经济效益与最终结果是否实现税收筹划目标。在实施过程中，可能因为执行偏差、环境改变或者由于原有方案的设计存在缺陷，从而与预期结果产生差异，这些差异要及时反馈给税收筹划的决策者，并对方案进行改进
希望我的回答可以帮到你，有不明白的可以随时咨询我。