房屋出租与建筑物出租分开、房屋出租与建筑物出租分开在对房产税进行纳税筹划时，纳税人必须熟练掌握国家的税收政策?同时结合企业实际情，综合考虑各方面因素及其他税种的税负效应进行整体筹划，以达到企业整体效益最大化。
需要提醒纳税人的是，虽然房产税纳税筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。
这些税收风险主要包括：税收政策调整风险，经济环境变化风险，税务行政自由裁量权导致的风险，财务管理和会计核算风险等。
企业在对房产税进行纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避风险。
房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。
比如出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税即可。
从规模上看，房产税是一个小税种。
但是随着房地产市场的发展，国家对房产税的征管和稽查力度的加大，房产税已成为企业的一道重要税负。
因此，如何通过科学的纳税筹划降低房产税的税负显得尤为重要。
在对房产税进行纳税筹划时同时结合企业实际情况，综合考虑各方面因素及险，税务行政自由裁量权导致的风险，财务管理和会计核算风险等。
企业在对房产税进行纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避风险。
房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。
比如出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税即可。
企业实事求是地对价款进行划分，是合理的纳税筹划行为，不存在税收风险。
但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款的，则存在纳税风险。
对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。
法律依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十二条 增值税纳税地点：（一）固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
（二）固定业户到外县（市）销售货物或者劳务，应当向其机构所在地的主管税务机关报告外出经营事项，并向其机构所在地的主管税务机关申报纳税；未报告的，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地的主管税务机关补征税款。
（三）非固定业户销售货物或者劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
（四）进口货物，应当向报关地海关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
出租厂房的税务及会计处理厂房出租，不属于营业税改增值税的“有形动产租赁”，仍属于交纳应用文税的范围。
确认收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
计算营业税及附加：
借：营业税金及附加—营业税
借：营业税金及附加 —城市维护建设税
借：营业税金及附加 —教育费附加
借：营业税金及附加 —地方教育附加
借：营业税金及附加 —水利基金
贷：应交税费—营业税
贷：应交税费 —城市维护建设税
贷：应交税费 —教育费附加
贷：应交税费 —地方教育附加
贷：应交税费—水利基金
计算其他税费：
借：其他业务成本—房产税
贷：应交税费—应交房产税
借：其他业务成本—印花税
贷：银行存款
将以上营业税及附加接转到其他业务利润：
借：其他业务收入
贷：本年利润
借：本年利润
贷：其他业务成本
出租是指，将自己拥有所有权（或处置权，包括转租权）标的物财产，转让经营或者使用。特点是使用人（使用主体）发生变化，所有权并不发生转移。
营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。
对营业税的征税范围可以从下面三个方面来理解：
在中华人民共和国境内是指：
（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；
（2）所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；
（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
（4）所销售或出租的不动产在境内。
但是，根据财税[2009]111号《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》有关规定，对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。
对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。
应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。
提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。
设备租赁公司应该如何进行税收筹划“营改增”后收入分类核算的纳税筹划
例1：河北省美集公司在“营改增”试点后被认定为增值税一般纳税人，2014年1月共取得营业额(销售额)600万元，其中提供设备租赁取得收入400万元(含税)、对境内单位提供信息技术咨询服务取得收入200万元(含税)，当月可抵扣的进项税额为30万元。请对其进行纳税筹划。
筹划思路：纳税人应当尽量将不同税率的货物或应税劳务分别核算，以适用不同的税率，从而规避从高适用税率，进而减轻企业负担。
方案一：未分别核算销售额。应纳增值税=600÷(1+17%)×17%-30=57.18(万元)。
方案二：分别核算销售额。应纳增值税=400÷(1+17%)×17%+200÷(1+6%)×6%-30=39.44(万元)。
由此可见，方案二比方案一少缴纳增值税17.74万元(57.18-39.44)，因此，应当选择方案二。
筹划点评：分别核算在一定程度上会加大核算成本，但若分开核算后的节税额比较大，则核算成本的增加是非常值得的。
“营改增”后小规模纳税人转化为一般纳税人的纳税筹划
例2：山东省汇信咨询服务公司于2013年8月1日起被纳入“营改增”试点范畴，试点实施前应税服务年销售额为450万元(不含税)，试点以后可作为小规模纳税人。而若申请成为一般纳税人，则可抵扣进项税额为18万元。请对其进行纳税筹划。
筹划思路：对于年应税销售额未超过500万元以及新开业的试点纳税人，若经测算发现作为增值税一般纳税人更有利，则应当在满足有固定生产经营场所以及会计核算健全这两个条件的基础上，主动向主管税务机关申请成为一般纳税人。
方案一：仍作为小规模纳税人。则应纳增值税=450×3%=13.5(万元)。
方案二：在满足有固定生产经营场所以及会计核算健全这两个条件的基础上，主动向主管税务机关申请成为一般纳税人。则应纳增值税=450×6%-18=9(万元)。
由此可见，方案二比方案一少缴纳增值税4.5万元(13.5-9)，因此，应当选择方案二。
筹划点评：通过主动创造条件来满足税法规定，是纳税筹划常用的思路。但应当注意的是，企业一旦转化为一般纳税人，就不能再恢复为小规模纳税人。
“营改增”后一般计税方法与简易计税方法选择的纳税筹划
例3：陕西省的甲公司是一家设备租赁公司，于2013年8月1日起“营改增”试点，属于增值税一般纳税人。2013年10月1日，甲公司将其2013年2月购进的3台设备对外租赁给乙公司，租期为1年，共收取租赁费100万元(含税)，租赁结束时甲公司收回该设备继续用于出租。甲公司2013年10月1日 ~ 2014年9月30日可抵扣进项税额共为1万元。请对其进行纳税筹划。
筹划思路：“营改增”试点一般纳税人将该地区试点实施之前购进的有形动产对外提供经营租赁时，由于该有形动产在试点前购进，当时其进项税额不予抵扣，这样在其试点后可抵扣的进项税额较少，因此一般选择适用简易计税方法计算缴纳增值税，可达到节税的目的。
方案一：选择一般计税方法。则甲公司应纳增值税=100÷(1+17%)×17%-1=13.5(万元)。
方案二：选择简易计税方法。则甲公司应纳增值税=100÷(1+3%)×3%=2.9(万元)。
由此可见，方案二比方案一少缴纳增值税10.6万元(13.5-2.9)，因此，应当选择方案二。
筹划点评：“营改增”试点一般纳税人在试点期间提供有形动产经营租赁服务，一旦选择适用简易计税方法计算缴纳增值税，在36个月内就不得变更了。因此，企业应当权衡利弊，综合考虑，慎重选择计税方法。
“营改增”后接受运输劳务方式选择的纳税筹划
例4：甲企业为增值税一般纳税人，2013年10月欲接受一家企业提供的交通运输服务，现有以下四种方案可供选择：一是接受乙企业(一般纳税人)提供的运输服务，取得增值税专用发票，发票上注明的价款为31 000元(含税);二是接受丙企业(小规模纳税人)提供的运输服务，取得由税务机关代开的增值税专用发票，价税合计为30 000元;三是接受丁企业(小规模纳税人)提供的运输服务，取得普通发票，价税合计为29 000元;四是接受铁路运输部门提供的铁路运输服务，取得普通发票，金额为30 000元。城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。
筹划思路：由于交通运输业在全国推行“营改增”后，以前的按运输费用结算单据计算进项税额的方式已无必要。《财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税[2013]37号)取消了财税[2011]111号文件规定的两项运输费用进项税额的抵扣政策：①取消了试点纳税人和原增值税纳税人，按交通运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算进项税额的政策;②取消了试点纳税人接受试点小规模纳税人提供的交通运输服务，按增值税专用发票注明金额和7%的扣除率计算进项税额的政策。财税[2011]111号文件的上述政策被取消后，纳税人除了取得铁路运输费用结算单据外(由于2013年8月1日之后交通运输业中只有铁路运输未实行“营改增”)，将统一按照增值税专用发票的票面税额抵扣进项税额。
接受运输劳务的企业应当综合考虑接受运输服务的价格和可抵扣的进项税额两方面因素。对于存在的可抵扣的进项税额(会使增值税税负减轻)，又会相应地减少城建税和教育费附加。这样我们可通过比较不同方案下的现金净流量或现金流出量的大小，最终选择现金净流量最大或现金流出量最小的方案。
方案一：接受乙企业(一般纳税人)提供的运输服务，取得增值税专用发票，发票上注明的价款为31 000元(含税)。则甲企业现金流出量=31 000-31 000÷(1+11%)×11%×(1+7%+3%)=27 620.721(元)。
方案二：接受丙企业(小规模纳税人)提供的运输服务，取得由税务机关代开的增值税专用发票，价税合计为30 000元。则甲企业现金流出量=30 000-30 000÷(1+3%)×3%×(1+7%+3%)=29 038.835(元)。
方案三：接受丁企业(小规模纳税人)提供的运输服务，取得普通发票，价税合计为29 000元。则甲企业现金流出量=29 000(元)。
方案四：接受铁路运输部门提供的铁路运输服务，取得普通发票，金额为30 000元。则甲企业现金流出量=30 000-30 000×7%×(1+7%+3%)=27 690(元)。
由此可见，方案一比方案二现金流出量少1 418.114万元(29 038.835-27 620.721)，方案一比方案三现金流出量少1 379.279万元(29 000-27 620.721)，方案一比方案四现金流出量少69.279万元(27 690-27 620.721)，因此，应当选择方案一。
筹划点评：选择接受运输服务的方式时，不能仅考虑价格和税负因素，还应考虑对方提供的运输服务的质量、信用、耗用时间等多种因素。
“营改增”后起征点的纳税筹划
例5：个体工商户李某为“营改增”试点小规模纳税人，2013年10月取得咨询服务收入20 601元(含税)，当地规定的增值税起征点为20 000元。请对其进行纳税筹划(假设不考虑城建税和教育费附加)。
筹划思路：在涉及起征点的情况下，若销售收入刚刚达到或超过起征点，则应减少收入使其在起征点以下，以便享受免税待遇。
方案一：将月含税销售收入额仍保持为20 601元水平。则不含税销售收入额=20 601÷(1+3%)=20 000.97(元)，超过当地规定的增值税起征点20 000元，则李某应纳增值税=20 000.97×3%=600.03(元)，税后收入=20 601-600.03=20 000.97(元)。
方案二：将月含税销售收入额降至20 599元。则不含税销售收入额=20 599÷(1+3%)=19 999.03(元)，未超过当地规定的增值税起征点20 000元。因此，免征增值税，税后收入=20 599(元)。
由此可见，方案二比方案一少缴纳增值税600.03元(600.03-0)、多获取收入598.03元(20 599-20 000.97)，因此，应当选择方案二。
筹划点评：起征点的纳税筹划仅适用于小规模纳税人销售额刚刚达到或超过起征点的情况，因此，其在实务中的应用空间较小。