为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
销售收入确认方面应注意的问题 1.价外收费、购房违约金、购房户更名费等未确认销售收入。
如将水电一户一表开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户更名费等价外费用，作为代收代付款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。
企业在开发楼盘开盘前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取个人借款形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
以物易物、以房抵债销售方式营业税入库不及时。
目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。
这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
已售完工产品收入确认滞后。
少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将预收账款结转为销售收入，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。
对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、以物易物、以房抵债销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。
根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。
另外，房地产开发企业开盘前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。
开发成本确认方面应注意的问题 1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。
（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。
这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。
（2）多列融资成本。
开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量民间借贷。
有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。
（3）虚开建筑业统一发票。
由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明零星工程款，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。
开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。
（4）利用关联交易转移利润。
由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。
（5）将与生产无关的费用计入成本。
如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。
目前， 税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
未按配比原则结转成本。
如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。
另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。
多列预提费用。
一些企业利用预提费用、待摊费用等科目调整当期利润。
特别是预提公共配套费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。
有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提预提费用，借以偷逃税款。
未按规定取得发票。
有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分甲供材料成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。
有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。
对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。
若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款进行处罚。
纳税申报方面应注意的问题 1.未严格执行企业所得税预缴制度。
开发企业未按规定预计毛利额。
国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
但企业预收账款科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按预收账款科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。
纳税申报前未对预计毛利额进行调整。
国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。
房产税和城镇土地使用税申报不实。
企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。
企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。
另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至固定资产科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。
房地产企业如何防范税务风险房地产企业如何防范税务风险
销售收入确认方面应注意的问题。
开发成本确认方面应注意的问题。
纳税申报方面应注意的问题。
房地产开发企业如何规避税务风险？房地产税是什么？房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。
在中国，房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
提到房地产税就不得不说说房产税了，现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。
房产税和房地产税虽只有一字之差，但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
准确来说，房地产税包含房产税。
个人购房需要交什么税
个人购置新房，除了房款还需要承担相应的税费。
契税
契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
买房时按评估额1%-3%缴纳契税。根据我国最新税法规定：面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米，首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。
新房应纳税额＝计税依据×税率。
假如李明去年购置了一套90平的新房（首次购房），总房款为100万元，李明需要承担的契税=100万元*1.5%=1.5万元。
印花税
相比契税，印花税就是小数目了，印花税按照总房价的0.5‰交纳。
也就是说，100万的房子，只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴，也方便开发商统一办理合同登记和房产证。
房地产企业售房环节需要缴哪些税
为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。
房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。
增值税（销售不动产）
《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当为增值税纳税义务人，税率为9%， 其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。
如房地产企业销售商品房是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
涉税风险提示
房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。
为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。
土地增值税（预征）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
因此，土地增值税一般先自行申报，由税务机关进行清算，多退少补。
各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。
涉税风险提示
土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。
把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
企业所得税（未完工开发产品）
需要提醒大家的是，虽然房子是预售的，属于预收收入，但预收收入也有纳税义务。
房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，因此，负有企业所得税纳税义务。
房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%
开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%
开发项目位于其他地区的，不得低于5%
属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%
涉税风险提示
在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。
隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。
未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。
例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。
混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
印花税（商品房销售合同）
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。
提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。
一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。