房地产以前的预收款余额如何处理?房地产开发企业的"预收账款"科目期末余额反映开发产品未达到销售实现条件前所收取的售房款,一般金额较大,有的达到流动负债的50%以上.当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款,又有认购金、意向金和应退房款差价时,年度终了进行汇算清缴申报,就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多.1、借:银行存款贷:预收账款-房款-XXX2、房地产企业收取预售房款,因不符合收入确认条件(风险报酬没有转移)会计不确认收入,但税法将该种行为作为视同销售,征收营业税和预收企业所得税.因此房地产预收销售房款就应按会计、税法的规定进行会计处理:房地产企业收取预售房款(这时可以给客户开具收据):借:银行存款贷:预收账款期末计算交税:借:应交税费-应交营业税等贷:银行存款房地产开发企业预收账款怎么汇缴?房地产企业实务中的"预收账款"余额也并非仅是收取的未交房之前预收的售房款,经常还包括:(1)尚未签订销售合同的认购金、意向金;(2)交房后实测面积小于预测面积产生应退房款差价.当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款,又有认购金、意向金和应退房款差价时,年度终了进行汇算清缴申报,就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多.很多财税人对房地产企业"预账收款"汇算清缴默认的处理方式是直接乘以预计计税毛利率计算得出预计毛利额(营改增之前),填入《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第24行.这种方式在开发产品尚未完工之前,基本是可行的,但如果开发产品已经完工或者开发产品同时存在未完工、已完工状态下,这样的税务处理是不正确的.首先要确定开发产品是否达到完工条件,即开发产品满足竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得初始产权证明三个条件之一.当三个条件均不满足时,属于未完工产品,需要按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理,并根据销售合同约定的收款时间节点,以年末应当收取到的款项(银行按揭付款方式除外)作为计算依据.。
预警指标系列谈之十八：房地产企业预收账款增加与纳税申报不配比房地产开发企业也是一个涉及税种和纳税额比较多的行业。在房屋预售阶段会涉及增值税、土地增值税、企业所得税等预缴申报，其预收账款是否按税法规定预缴相关税款是税务机关非常关注的预警指标之一。
财务分析
实际上财务分析很简单，如果你是一家房地产开发企业，房屋预售阶段一般会有预售收入。房地产企业与购房者签订《商品房预售合同》后，购房者支付了预售款，但并没有取得商品的控制权。也就是说房地产企业并没有转移商品的控制权，收到的预售款不满足收入准则的确认条件。对此预售款，房地产企业按照预收账款进行核算，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。等到房屋竣工并交付给购买方时，再借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。
实务中有企业财务人员知道预收账款税务机关会监控是否申报预缴税款，因此也有的记入了其他会计科目。实际记入其他会计科目，如何金额突然变得很大，税务机关也会关注。房屋在预售阶段，如果期末预收账款大于期初预收账款，说明企业预收账款是增加了。
绝大多数房地产开发企业在不同地区开发项目都会应当地政府要求在当地注册公司，以便各项应纳税额均在当地缴纳。不过项目有大有小，项目大的分期开发、分期预售、分期竣工确认收入。项目小的，可能没有分期。如果项目比较大，有分期预售的情况，可能有一部分预售款结转确认收入，另有后期预售房增加预收账款，即使预收账款减少了，也有可能存在增值税、土地增值税、企业所得税没有依法申报的问题。
涉税风险疑点分析
不管项目大小，也不管是否分期预售，如果出现了期末预收账款大于起初预收账款的情况，说明预收账款增加了。出现这种情况，如果增值税、土地增值税、企业所得税申报缴纳没有配比的纳税申报记录，可能存在以下涉税风险疑点。
可能没有按规定预缴增值税。 《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定的，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款 （1+适用税率或征收率） 3%
适用一般计税方法计税的，目前按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
税务机关会根据预收账款增加数与上述公司计算的预缴增值税进行对比分析，发现数据不配比，就会进行预警。
可能没有按规定预缴土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。据此，预交土地增值税=预收收入 （1+税率或征收率） 预征率
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
据此，预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款） 预征率
需要提醒的是两种计算预缴土地增值税的办法企业可以自由选择。
可能没有按规定确认预售收入企业所得税应纳税所得额。《 国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，会计上不满足收入确认条件的预收账款在企业所得税上要作为收入对待。
（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
房地产开发企业预计毛利率不同地区存在一定差异，税务机关在进行预警分析时，根据预收收入和当地房地产开发项目毛利率进行测算，看数据是否匹配。
这个预警指标涉及的政策比较复杂，这里专门进行了政策解读说明，实际上税务机关预警比对分析非常简单，就是按上面不同税款计算公式计算结果与纳税人申报记录进行比较，数额相差较大的，就会被税务机关列入预警对象。
房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税房地产开发企业收到预收款应该怎么开票
按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。
因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：
允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）
房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）
有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。（新疆、江西等）
国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：??
（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。??
按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。
房地产开发企业收到预收款时如何缴税
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。