房产企业税务检查流程

房地产企业销售商品的特殊性，导致其所得税核算的特殊性，实际工作中很短暂的接触到此类业务，在此发一下自己的学习心得吧，和老师们交流。

做为前期准备，首先就是要熟悉房地产业涉及的税种及相关税收政策，房地产业相关发票规定，及房地产业特殊业务处理，比如：合作建房、混合销售、委托代建、售后返租、以房抵债等。

然后要在金三征管系统查询相关数据等，此外还要搜集一些相关的外部数据，包括三方数据，比如：发改委、住建、规划、质监、房管、银行等部门取得房地产项目信息，媒体数据比如广告信息等，互联网数据比如：国土资源局网站、房产网、房产管理局网站、建设工程造价网信息等查询相关数据。

进入稽查阶段要求企业提供的涉税资料 ⒈基本涉税资料

①房地产开发资质证书及相关资格证明②企业设立、变更的章程、协议、合同以及股东、法人代表变更资料③企业银行账号情况④企业关联方及关联交易情况

⑵基本业务流程资料：①业务处理流程②内部控制制度流程③主要部门及职责④各项业务处理系统

⑶基本财务资料①财务相关制度及流程②财务软件，电子财务账数据及财务报表③纳税申报表，企业所得税汇算清缴报告，土地增值税清算鉴证报告

⒉涉及土地方面的资料

比较复杂太多了，基本就是土地取得方式即各种文件

⒊涉及土地征用和房屋拆迁资料

⒋涉及项目建设成本资料

基本是工程合同、建设施工合同、项目总体规划各种图，建筑工程预算书、工程竣工结算书、施工过程双方鉴证资料、建设单位供材明细表、竣工验收书、技术人员名单及工资标准、工资表、房屋测绘报告等，运用这些资料，对工程费用实际发生额进项审核，如果实际发生额高于工程预算书、工程施工合同，再重点审核工程设计变更资料、施工现场鉴证资料，工程竣工验收备案等资料。

⒌涉及项目销售的资料

具体检查重点 具体到企业所得税检查重点，房地产企业所得税，跟其他企业所得税相似之处 检查重点也是收入确认问题和成本问题的检查。

一收入检查需要注意的问题

根据准备阶段调查了解的情况，通过查看销售部门台账，审核房地产购销合同，查看收入账户，核对分析判断企业是否按规定确认收入，查看企业所得税收入和增值税收入之间是否差距过大，差异的原因是否合理其实在少记收入方面很多增值税少记收入的问题和企业所得税一致。

此外就是要注意政府部门返还资金和政府补贴收入是否计入补贴收入，收取的客户违约金是否计入营业外收入。

二成本检查注意的问题

房地产开发成本主要由土地成本、建安成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以主要测算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的费用基本上可以确定房屋的单位成本，如果企业结转的单位开发成本与测算的单位成本相差太大，就应当再深度检查。

可以重点关注：

⑴土地成本是否按规定列支，主要是检查缴纳的土地出让金。

⑵采取预估成本、预转成本，按计划成本结算、按比例法结算等，是否增大了完工产品成本。

⑶是否有取得假发票、虚开发票及其他不符合规定发票记入开发成本，多列成本费用，特别是甲供材，直接记入开发成本，再全额取得施工方发票重复入账等。

⑷虚列拆迁补偿费、虚增成本，未按实际发生金额记入成本费用，编造合同、协议、虚列、多列或重复列支费用

比如：收到国土局退回的多缴纳的土地出让金，记入“其他应付款”贷方，没有冲减土地出让金成本

⑸计提未实际申报缴纳的各项税费。比如：未实际缴纳的土地增值税计提并在企业所得税前扣除。

⑹项目样板间装修成本重复列支问题：样板间装修已经在开发间接成本中列支，又在主营业务成本中列支

⑺地下车位开发成本列支问题：如果地下车位可以出售、自持，产权不属于业主共同所有，实质是一种开发产品，应做为独立的成本对象单独核算，未售车位的开发成本应从开发成本科目调出，待实际销售时按收入与成本配比原则列支成本。

⑻预提公共配套设施费

房地产项目的开发周期比较长，有的需要几年，尤其是比较大型的房地产项目，企业在开发进度安排上，公共配套设施的建设与项目较难完全匹配，会出现先建房屋后建公共配套设施的情况，这样往往会出现房屋已经建成，公共配套设施尚未完成的情况，因此，前期项目达到完工条件进项清算时，会存在开发产品的开发成本无法可靠计量。

国税发〔2009〕31号规定，除以下几项预提费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

可以预提的费用：

①出包工程未最终办理结算而取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额10%

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造不可撤销，或按照法律法规必须配套建造的条件

③应向政府上交但尚未上交的报批报建项目、物业完善费用可按规定预提

三期间费用检查重点

⑴是否有扩大期间费用列支标准，不合理工资列支和三项经费超标

⑵业务招待费、广告费是否超过规定标准

⑶行政处罚是否税前列支

⑷是否将资本性支出直接列支当期成本，将开发期的利息记入财务费用，多结转成本，列支不属于本公司的利息，比如集团成员企业的利息等。

房地产企业的企业所得税检查，必须熟悉房地产行业的特点，有针对性地采取措施。 我接触过不少税务稽查人员，大多反应房产企业所得税不好查，其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：

整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来，为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。这个环节，需要企业提供项目的基础资料，包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。

检查企业提供的销售收入明细表，包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致，已收款信息，必须与账面预收账款金额一致。

检查项目累计开发成本的真实性，对于分期开发的项目，是否分别设置成本对象进行核算，土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转，是否按企业会计准则的规定，准确地预计开发成本，在企业所得税汇算时，是否按09—31号文件的相关规定，对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。

检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的，是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工，确认销售收入后，是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税，是否按规定进行纳税调整。

检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于，对于这些纳税调整项目，应当于不含税预收账款为基数，而不是以销售收入为基数进行调整。

检查是否有土地双金返还，是否按规定计入应纳税所得额。

其他纳税调整项目与一般企业没有区别，再次不再赘述。

希望我的回答对你有所帮助，如有其他问题，欢迎留言交流。

关于这个问题回答如下：

房地产开发企业所得税检查难度与企业规模大小、项目多少、时间跨度长短有很大关系。要搞好房地产开发企业所得税检查，必须注意以下几个方面：

熟悉涉及房地产开发企业所得税相关政策。房地产开发企业所得税政策与其他行业有一定区别，企业所得税年度申报表填写也与一般企业有差异，这些都需要我们了解清楚。同时对房地产开发企业增值税、土地增值税等其他税种的政策也要熟悉，因为这些都与企业所得税息息相关。

熟悉房地产开发开发企业的会计核算。对房地产开发企业会计核算方法一定要清楚，虽然不同房地产开发企业会计核算有一些差异，但基本会计核算规定是相同的，这是做好检查的基础。对企业的会计核算软件也要尽可能熟悉掌握。

要熟悉房地产开发企业整个开发流程。房地产开发企业从项目拿地开始，规划许可、施工许可、房屋预售、房屋竣工验收整个流程要了解。

要制定计划，理顺思路。房地产开发企业检查往往需要相对较长的时间，一定要制定计划、理顺思路、落实分工。这些最好向有丰富经验的同事学习，也可以学习一些房地产开发企业的典型案例，这对自己理清思路会有很大帮助的。

加强沟通交流。在检查过程中如果遇到政策疑问，应及时查找相关文件规定，或者与相关业务部沟通，及时解决检查过程中的疑难问题。同时在检查过程中要注意不断总结经验，提升实际工作能力。

以上观点，供参考！

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房地产企业所得税检查“三部曲” 情感 助手关注

2019-11-26 05:24

房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业 企业所得税 检查的“三部曲”，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查。

前奏曲:确定房地产项目是否完工

房地产企业为了简化核算、偷逃税款，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后，卷款走逃。税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，造成检查难度增大。所以，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定，确定开发产品是否完工，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。其次，到售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查。对未完工的产品，重点检查销售收入是否及时全额入账，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。

进行曲:核实收入、成本、费用的真实性

对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性。

(一)实地调查与销控表审核相结合，核实销售收入。

实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。实地调查、询问，核实未售房产的真实性。是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行 贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税;是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理;是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。

(二)书证与实际审核相结合，核实开发成本。

通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。

单位工程成本控制。检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例:普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本，在检查时要重点审查。可以对照企业施工合同、图纸进行工程量和工程造价评估，与企业列支数进行核对。审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票，虚列成本问题等。比如，某企业建安成本达1228元/㎡‚远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款，现金支付300万元，挂在应付款中680万元。通过对施工监理记录、资金流向、施工合同、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。

工程总量控制。开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面虚增工程量，多列成本的现象比较普遍。如检查中发现，某企业列支绿化费420万元，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格，发现了企业通过加大场地平整费、种植土回填，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元。

资金流控制。检查“现金”及“应付账款”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题，对照有关合同及付款记录，对施工方进行调查取证，审查其真实性。比如检查某开发商的“现金日记账”，通过现金支付暖气安装工程费2207万元，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订，2011年10月完工，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90%，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后，付清余款。而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理。通过对施工方的调查，证实施工方实际收取工程款1800万元，企业虚列开发成本407万元。

片尾曲:按配比原则准确结转产品成本

审查开发成本(土地成本)、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照项目规划、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本。

重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象;是否将下期成本提前列支;是否将应由各期分担的土地成本(含土地附属成本)提前一次性列支;有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。

根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，乘以当期销售面积，计算当期营业成本。检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。

认真核实收入明细及支出明细，确定应征额度。

看看房地产企业佣金收入占比多少

房地产会计做账及报税流程如下：收集财务资料、进行账簿核算、做企业所得税报表、缴纳税款、审计完毕。

收集财务资料

在做账之前，要收集企业的财务资料，包括企业的财务会计报表，税收会计报表，应付账款，应收账款，资产负债表等。以上资料都需要会计核算准确无误。

进行账簿核算

核算企业的账簿，建立企业的会计分类，按照会计分类核算，核算企业的财务会计和税收会计。

做企业所得税报表

根据国家的有关税务政策，结合企业的财务会计和税收会计数据，填写企业所得税报表，缴纳企业所得税。

缴纳税款

核实企业所得税申报表正确无误，及时缴纳相应的应纳税款，缴纳应纳税款以及有关报表，以保证企业纳税合规，避免纳税违规被税务部门处罚。

审计完毕

最后，在进行完核算、准备税务申报表、填写完毕税务申报表、缴纳应纳税款后，会计师将需要进行的审计工作完成，对企业的财务会计和税收会计进行审计，核实无误后将审计结果报送税务机关。

税务稽查流程，主要分为选案、检查、审理、执行四个环节。

一：选案环节由税务稽查局选案科筛选要进行税务稽查的对象，选择方式包括人工选案、计算机选案、举报、其他等等。

选择完毕后，经稽查局局长批准，再将拟计划税务稽查的企业名单送至检查科进行检查。

税务稽查局应当统筹安排检查工作，严格控制对纳税人、扣缴义务人的检查次数，不能对企业进行太多太频繁的次数检查。

二：检查环节检查科再根据选案科的企业名单，组织稽查人员实施税务稽查，通过采取必要的稽查方法和手段，收集案件的证人证言、书面证据，整理制作了《税务稽查报告》后，将案件移送至税务稽查局审理科。

检查前，税务稽查应当告知企业检查时间、需要准备的资料等，检查应当由两名以上具有执法资格的检查人员共同实施，并向被查对象出示税务检查证件、出示或者送达税务检查通知书。

采取调取账簿资料、实地检查、询问、查询存款账户、异地协查等方式，对企业的财务资料进行税务稽查，寻找企业少交税款、晚交税款的线索，但对于多缴税款不属于其税务检查的范围。

检查科调取账簿、记账凭证、报表和其他有关资料时，应当向企业出具调取账簿资料通知书，并填写调取账簿资料清单交其核对后签章确认。

税务稽查检查科询问应当由两名以上检查人员实施。

除在被查对象生产、经营、办公场所询问外，应当向被询问人送达询问通知书。

企业当事人可以采取书面或者口头方式陈述或者提供证言。

当事人口头陈述的证言时，检查人员应当以笔录、录音录像等方式进行记录，笔录的话要由当事人进行逐页签章、捺指印。

证人可以采取书面或者口头方式陈述或者提供证言。

证人口头陈述或者提供证言的，检查人员应当以笔录、录音、录像等形式进行记录。

笔录可以手写或者使用计算机记录并打印，由当事人或者证人逐页签章、捺指印。

录像等视听资料的，应当注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等内容。

以电子数据的内容证明案件事实的，检查人员可以要求当事人将电子数据打印成纸质资料，在纸质资料上注明数据出处、打印场所、打印时间或者提供时间，注明“与电子数据核对无误”，并由当事人签章。

税务稽查检查人员实地调查取证时，应当制作现场笔录，记载实际调查的时间、地点和事件等内容，对现场实地调查取证情况予以记录，并由检查人员签名和当事人签章。

检查人员还可以异地调查取证，也可以发函委托相关稽查局进行调查取证。

税务稽查检查部门如果发现企业有明显转移或隐匿其应纳税的财产的行为，恐怕在作出正式补税决定后企业已经无财产可以缴税，可以责成企业提供纳税担保，如果不能提供，经县以上税务局局长批准，可以采取税收强制措施，查封或者扣押企业的财产。

税务稽查检查结束前，检查人员可以将发现的税收违法事实和依据告知被查对象。

被查对象对违法事实和依据有异议的，应当在限期内提供说明及证据材料。

被查对象口头说明的，检查人员应当制作笔录，由当事人签章。

三：审理环节税务稽查检查结束后，审理科对案件进行审理，对于检查人员的初步意见作出最终决定，形成结论性文书。

对于涉案金额较大的，则应当提请税务局重大税务案件审理委员会进行审理。

案件审理主要关注的内容包括：税收违法事实是否清楚，证据是否充分，数据是否准确，资料是否齐全;适用法律法规是否适当，定性是否正确;案件审理过程是否符合法定程序，否存在超越或者滥用职权;税务处理、处罚建议是否适当。

审理中对于存在不合规行为的检查资料，应当要求检查科进行补正或者补充调查。

拟对企业或者当事人作出税务行政处罚的，应当向其送达税务行政处罚事项告知书，告知其依法享有陈述、申辩及要求听证的权利。

被查对象或者其他涉税当事人可以书面或者口头提出陈述、申辩意见。

对当事人口头提出陈述、申辩意见，应当制作陈述申辩笔录，如实记录，由陈述人、申辩人签章。

四：执行环节税收执行部门根据税务处理决定书送达至当事人，要求当事人进行补缴税款，待执行完毕税款入库后形成执行报告，并将缴款凭证复印件等资料交给案卷管理科室，进行入库保管。

对于纳税人未按期缴纳税款的，经县以上税务局局长批准，应当依法签字执行或者依法申请人民法院强制执�。

当事人确有经济困难，可以延期或者分期缴纳罚款。

法律依据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条　法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。