困难企业的税务筹划

企业税收筹划的成功，离不开适合的筹划方式以及合理的税收筹划方案，所以企业税收筹划开展的时候，一方面需要综合所有情况完成税收筹划，另一方面需要了解常用的税收筹划方法，并且根据自身情况做好选择。那么常见的税收筹划方法包括些什么?

（一）为职工搞福利或发放奖励性纪念品，（作者：税点点）低价出售，或私分商品性货物；

（二）纳税人因销货退回或折让而退还购买方的增值税额，应从销货退回或者在发生的当期的销项税额中抵扣。

（三）商品性货物用于本企业专项工程或福利设施，本应视同对外销售，但采取低估价、次品折扣方式降低销售额；

（四）随同货物销售的包装物，单独处理，不要汇入销售收入；

（五）实现销售收入时，采用特殊的结算方式，拖延入账时间，延续税款缴纳；

（六）采用用于本企业继续生产加工的方式，避免作为对外销售处理；

（七）销售货物后加价收入或价外补贴收入，采取措施不要汇入销售收入；

（八）采取某种合法合理的方式坐支，少汇销售收入；

（九）设法将销售过程中的回扣冲减销售收入；

（十）以物换物；一般纳税人税务筹划利用当期进项税额节税，进项税额是指购进货物或应税劳务已纳的增值税额。准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于增值税税款抵扣凭证上注明的增值税额和购进负税农产品的价格中所含增值税额

因此进项税额节税策略包括：

（一）纳税人进口货物时，向海关收取增（作者：税点点）值税完税凭证，并注明增值税额；

（二）在价格同等的情况下，购买具有增值税发票的货物；

（三）在采购固定资产时，将部分固定资产附属件作为原材料购进，并获得进项税额抵扣；（四）购进免税农业产品的价格中所含增值税额，按购货发票或经税务机关认可的收购凭据上注明的价格，依照10％的扣除税率，获得10％的抵扣；

（四）一般纳税人委托加工货物时，不仅向委托方收取增值税专用发票，而且要努力争取使发票上注明的增值税额尽可能地大；

（五）一般纳税人购买货物或应税劳务，不仅向对方索要专用的增值税发票，而且向销方取得增值税款专用发票上说明的增值税额；

（六）采用兼营手段，缩小不得抵扣部分的比例。

（七）将非应税和免税项目购进的货物和劳务与应税项目购进的货物与劳务混同购进，并获得增值税发票；

（八）为了顺利获得抵扣，节税者应当特别注意下列情况，并防止它发生：

第一，购进货物，应税劳务或委托加工货物未按规定取得并保存扣税凭证的；

第二，购进免税农业产品未有购货发票（作者：税点点）或经税务机关认可的收购凭证；

第三，购进货物，应税劳务或委托加工货物的扣税凭证上未按规定注明增值税额及其他有关事项，或者所注税额及其他有关事项不符合规定的；

以上两大类策略，是从可供节税筹划的实际操作的角度着眼而提出的一般纳税人税收筹划方案。从本质上说可归纳为：一是争取缩小销项税额；二是争取扩大进项税额，其效果是从两个方向压缩应缴税额。

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企业税负压力大，可以利用税收优惠政策，从源头做好税务筹划 全国现在有很多地方，都有非常好的税收优惠政策，可以给予入驻企业高额税收扶持奖励。

那么我就来告诉您税收优惠政策，对于企业来说能给予企业多大的税收奖励。

企业可以享受到多大的税收奖励。

首先介绍一下，我所在的开发区，主要给予企业的奖励是：

增值税扶持奖励

企业所得税扶持奖励

还有针对个人独资企业的核定征收。主要就是这三大块

增值税，所得税，具体的扶持奖励政策： 增值税返税比例高达：75%-90%； 企业所得税返税比例高达：75%-90%； 个人所得税返税比例高达：75%-90%； 返税周期快，当月纳税，次月奖励到账 总部经济模式，不用实地入驻，只需入驻到当地，就可以享受当地的政策 全国各地企业，都可以申请享受。

个人独独资企业核定征收政策：

在开发区注册个人独资企业，可以申请核定征收

个人独资企业，不交企业所得税； 个人所得税低至：0.5%-2.1%； 综合税负低至：0.5%-3.16%。 （个人独资企业核定征收后，由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票） 非常适合一些缺成本发票，利润虚高的企业，以及一些高收入，高净值的人群

开发区税收优惠政策主要就是上面这几点，企业能够合理利用上面的政策，可以给予企业节约很多税收。比如您把主体公司注册地址迁移到税收洼地，那么您还是正常经营纳税以后可以得到差不多总税收：35%-45% 的返税扶持政策。减少很大一部分的税收压力。

当然如果企业的所得税这块压力比较大，企业可以通过办理个人独资或者有限公司的企业，服务行业的比如企业营销策划，企业管理咨询等等。和主体公司这面发生服务类的业务来往，转移利润到个人独资或者有限公司企业，享受核定政策或者有限公司以后， 缴纳：3.16%的税金 以后这笔资金就可以自由的使用了。

版权声明：本回答转自《WG税收优惠政策》公众号，更多税收优惠政策，可关注公众号了解~

《梅梅谈税》专注于园区招商，利用地方性税收奖励扶持政策帮助企业合理合规节税避税！

企业税负压力大，如何从源头做好税务筹划，通过税务筹划合规节税、

　　前几年的增值税改革，最重要的就是好几个行业增值税税率进行了整体的下调，特别是贸易企业的增值税率变动最大！从16%的增值税税率，降低至为：13%的税率。并于当年的4月1日正式开始实施。

在增值税改革以及增值税税率下降以后、对于贸易企业来讲是最大的利好！但是在实际的情况是贸易企业的综合税负依然很大，依然是所有行业里面增值税税率最高的！

那么面对高额的税收压力、贸易企业除了享受国家性的政策以外、还有没有其他的方式、可以合规税筹、合理节税、

　其实贸易企业想要合规节税、合理避税、可以通过享受税收洼地的高额税收奖励返还政策来合理的节税避税。

　在不改变贸易企业现有的经营地址和经营模式的情况下、只需将贸易企业的注册地址注册到我平台对接的税收优惠园区、就可以享受当地园区高额的：增值税、企业所得税、个人所得税、分红税的高额奖励与返还。贸易企业当月纳税，次月园区就会直接奖励到账、当月纳税、次月奖励返还、政策稳定、兑现及时！

外区域税负重的企业都可以申请享受。不受地域限制

具体的政策为： 1、增值税以税收优惠园区地方财政留存部分的：70%-90% 进行奖励和返还。 2、企业所得税以税收优惠园区地方财政留存部分的：70%-90% 进行奖励和返还。 4、个人所得税以税收优惠园区地方财政留存部分的：70%-90% 进行奖励和返还。 3、股东红利税以税收优惠园区地方财政留存部分的：70%-90% 进行奖励和返还。

贸易企业想要合规节税、可以通过享受税收优惠政策的方式来合规解决，不仅可以高额节税、而且完全合规合法。

版权声明：文章转自《梅梅谈税》公众号，税务筹划请移步《梅梅谈税》！

例如，针对现阶段我国经济发展过程中国家环境破坏严重的问题，为了促进环保领域的发展，国家方面往往会针对相关企业出台一些优惠政策，一方面能够有效减轻企业税负，促进企业发展;另一方面，能够在保证经济发展速度的同时，合理调整国家的资源配置，促使企业在实际投资的过程中能够将更多资金投入到环保领域，在保证经济发展速度的同时，最大限度地减少最对环境的破坏，实现我国经济的稳定发展。

但近几年，西南地区的政府部门响应国家号召，出台了各项招商引资的政策，其中对于企业税收来讲最重要的就是总部经济税收优惠政策总部经济税收优惠政策重点在于对入驻享受政策的企业提供非常好的税收筹划环境，帮助企业合理合法减轻税收压力。

案例解析：

浙江XX网络 科技 有限公司业务范围：软件开发（税负6%）、软件销售（税负13%），整体业务量大进项不多整体税负沉重，针对企业的两项业务将其拆分为两家公司：

方案一：浙江XX网络 科技 有限公司到上海税收洼地注册一家分公司，将销售的业务全部分割调整到分公司，分公司独立核算所产生的增值税、企业所得税可以享受园区财政扶持，增值税返还缴税额地方留存部分30%-70%，企业所得税返还地方留存部分的30%-70%

方案二：浙江XX网络 科技 有限公司到上海的税收洼地注册一家个人独资企业作为下游服务商，通过业务合作的形式将部分利润留在个人独资企业，让个人独资去承担交税，个人独资企业按照现行税法是不需要缴纳企业所得税以及股东分红税，仅缴纳个人生产经营所得税便可提现，入驻园区的个人独资企业享受核定征收税负在0.9%-2%左右，税负极低。

假设浙江XX公司为一般纳税人（下称A公司），年收入为2000万元，费用支出在1000万，利润为1000万元，通过设立个人独资企业（下称B企业），将A公司的利润中的500万元以招待费营销费的业务模式转入B企业，具体节税效果比较如下：

分析：不管B企业为小规模或者一般纳税人，其所承担的增值税税额A公司都可以用来抵扣，等于是A公司应该承担的增值税部分的转移到了B企业，所以B企业实际担负的税额只有个税的10.44，那么算下来的税负10.44/500万=2.1%，B企业相对于A公司节约税款为：200-10.44=189.56万元，节税比例高达：189.56/200=94.78%。

企业税负压力大，个人认为从以下源头做好税务筹划：

从战略架构层面，企业应该搭建起最优的税务架构，比如集团总部、总公司、母公司、控股公司的安排与筹划；集团内部业务的整合；等等。

从商业模式层面，主要在协议安排里面做文章，对涉税条款进行设计和筹划，并选择合适的交易模式。

从税务管理层面，主要是积极争取税收优惠政策以及成本费用的扣除政策，比如上面所说的适用于税收洼地的优惠政策，以及行业性的优惠政策，递延纳税政策的运用等，如以下：

省增值税：就业安置

（1）节税方式：企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析公司岗位的需要，安置国家鼓励就业的人员。

（2）值得要注意的是：这家企业总人数不得低于40人；残疾人数要占公司总人数四分之一以上，并且不少于10人；给予残疾人的工资不得低于工资标准（例如：深圳2200元/月）；并且要给他们购买五险一金（交纳养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等 社会 保险）

（3）优惠之处：残疾人工资 4倍=国家给企业的返利。企业当月申请下来，国家次月将退税费，流程方便快捷，很好节省成本，同时又可以很好帮助残疾人，一举多得，何乐而不为？

员工福利政策（省个税）

（1）节税方式：针对大企业员工工资高，月收入几万元，想减少个税及社保问题的。

（2）主要要求：合理取得发票：职工困难补助费，只要是能够代表职工利益的决定就可以作为合法凭据，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴是不需要发票的，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法发票。

（3）案例：某企业，工资合计1000万，企业利润约为400万，所得税率25%，所得税缴纳100万。使用福利平台后数据如下（单位：万元）：

使用前 使用后

福利费列支 0 140

服务费（平台） 0 60（选择性使用）

400 200

企业所得税缴纳100 50

分红个人所得税 60 30

福利费成本 0 2.5

160 82.5（按最高值核算）

77.5万

人力资源产品包

（1）节税方式：有需求人员外包的所有企业，比如比较常见的银行外包等等。（2）以员工5000元/月为例，使用人力资源产品包后数据如下：

5000 50002

保险（个人部分） 510 0

保险（公司部分） 984.5 100（商业保险类）

增值税成本 0 336

0 336（流转抵扣后不增加成本）

4490 5000

单位承担社保费 984.5 1000

利用企业清算

企业清算指公司解散时，为终结现存的财产和其他法律关系，依照法定程序，对公司的财产和债权债务关系进行清理、处分和分配，以了结其债权债务关系，从而剥夺公司法人资格的法律行为。公司除因合并或分立而解散外，其余原因引起的解散，均须经过清算程序。

清算所得是指企业清算的全部资产或者财产扣除清算费用、损失、负债、企业未分配利润、公益金和公积金后的余额，超过实缴资本的部分。在资本公积金中，除企业法定财产重估增值和接受捐赠的财产价值外，其它项目可从清算所得中扣除。对于重估增值和接受捐赠，发生时计入资本公积，清算时并入清算所得予以课税，这相当于增值部分可以延期纳税。在其它条件不变的情况下，企业可以创造条件进行资产评估，以评估增值后的财产价值作为折旧计提基础。这样可以较原来多提折旧，抵减更多的所得税，从而减轻税负。

很多公司都是用这种方法来降低税负的。

利用股权转让

股权转让，是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。

利用“股权转让”变为“先撤资再增资”进行税务筹划。

例如：有一家企业要买500亩地，平均每亩10万元，大约需要5000万元。其中200亩准备留作自用，其他300亩打算平分3块卖掉。这家企业老板咨询过税务专家，怎么买地比较划算。因为如果1000万买的土地，几年后出售时可能会达到5000万元，其中土地增值税是相当高的。专家建议：再去成立三家公司，每家公司注册资金1000万元，各自购买100亩土地。将来出售土地时，不再出售土地本身，而是出售其中一家公司的股权。或者公司去与别人合资，以后再转让股权，赢得的利润更大，这是长远的做法。所以现在很多企业利用这招进行税务筹划。

设立新的机构减少纳税

有些税收优惠条件，是企业一设立就可享受的税收优惠政策。

选择税务筹划空间大的税种

要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点；选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。

符合税收优惠政策

一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。

改变纳税人构成

企业在进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某种纳税人。比如在年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负比增值税小规模纳税人的总体税负轻。

影响应纳税额的基本因素

影响应纳税额的因素有两个：纳税依据和税率。进行税务筹划无非是从这两个因素入手。如企业所得税计税依据为应纳税所得额，税法规定企业应纳税所得额=收入总额-允许扣除项目金额，具体计算过程中又规定了复杂的纳税调增、纳税调减项目，因此，企业进行税务筹划有了一定的空间。

重视财务管理环节

企业财务管理过程中都有税务筹划的工作可做。比如，按照税法规定，负债的利息作为所得税的扣除项目，享有所得税利益，而股息支付只能在企业税后利润中分配，因此债务资本筹划就有节税优势。

法律主观：依法 纳税 是公民和企业的法定义务，如果企业达到纳税标准的，是需要及时申报税收的。企业的税负是很重的，为了减轻企业的负担，企业需要做好税收筹划。下面 网 小编来为你解答，希望对你有所帮助。 一、利用 税收优惠 政策开展税务筹划，选择投资地区与行业 开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前， 企业所得税 税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及 环境保护 与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面： 1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。 2.产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对国家重点扶持基础设施投资享受三免三减半税收优惠;对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。 3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。 二、合理利用企业的组织形式开展税务筹划 在有些情况下，企业可以通过合理利用企业的组织形式，对企业的纳税情况进行筹划。例如，企业所得税法合并后，遵循国际惯例将企业所得税以法人作为界定纳税人的标准，原内资企业所得税独立核算的标准不再适用，同时规定不具有法人资格的分支机构应汇总到总机构统一纳税。不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税，会对总机构的税收负担产生影响。企业可以利用新的规定，通过选择分支机构的组织形式进行有效的税务筹划。 企业从组织形式上有子 公司 和分公司两种选择。其中，子公司是具有独立法人资格，能够承担民事法律责任与义务的实体;而分公司是不具有独立法人资格，需要由总公司承担法律责任与义务的实体。企业采取何种组织形式需要考虑的因素主要包括：分支机构盈亏、分支机构是否享受优惠税率等。 第一种情况：预计适用优惠税率的分支机构盈利，选择子公司形式，单独纳税。第二种情况：预计适用非优惠税率的分支机构盈利，选择分公司形式，汇总到总公司纳税，以弥补总公司或其他分公司的亏损;即使下属公司均盈利，此时汇总纳税虽无节税效应，但可降低企业的办税成本，提高管理效率。第三种情况：预计适用非优惠税率的分支机构亏损，选择分公司形式，汇总纳税可以用其他分公司或总公司利润弥补亏损。第四种情况：预计适用优惠税率的分支机构亏损，这种情况下就要考虑分支机构扭亏的能力，若短期内可以扭亏宜采用子公司形式，否则宜采用分公司形式，这与企业经营策划有紧密关联。不过总体来说，如果下属公司所在 地税 率较低，则宜设立子公司，享受当地的低税率。 如果在境外设立分支机构，子公司是独立的法人实体，在设立所在国被视为居民纳税人，通常要承担与该国其他居民公司一样的全面纳税义务。但子公司在所在国比分公司享受更多的税务优惠，一般可以享有东道国给予其居民公司同等的税务优惠待遇。如果东道国适用税率低于居住国时，子公司的积累利润还可以得到递延纳税的好处。而分公司不是独立的法人实体，在设立所在国被视为非居民纳税人，所发生的利润与总公司合并纳税。但我国企业所得税法不允许境内外机构的盈亏相互弥补，因此，在经营期间若发生分公司经营亏损，分公司的亏损也无法冲减总公司利润。 三、利用折旧方法开展税务筹划 折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值，折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用，采用不同的折旧方法，所需缴纳的所得税税款也不相同。因此，企业可以利用折旧方法开展税收筹划。 缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以把后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下，所得税的递延缴纳相当于取得了一笔无息 贷款 。另外，当企业享受“三免三减半”的优惠政策时，延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内，也可进行税收筹划，减轻企业税负。最常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊各期的成本也存在差异，影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。 四、利用存货计价方法开展税务筹划 存货是确定构成主营业务成本核算的重要内容，对于产品成本、企业利润及所得税都有较大的影响。企业所得税法允许企业采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，但不允许采用后进先出法。 选择不同的存货发出计价方法，会导致不同的销货成本和期末存货成本，产生不同的企业利润，进而影响各期所得税额。企业应根据自身所处的不同纳税期以及盈亏的不同情况选择不同的存货计价方法，使得成本费用的抵税效应得到最充分的发挥。如，先进先出法适用于市场价格普遍处于下降趋势，可使期末存货价值较低，增加当期销货成本，减少当期应纳税所得额，延缓纳税时间。在企业普遍感到流动资金紧张时，延缓纳税无疑是从国家获取一笔无息贷款，有利于企业资金周转。在通货膨胀情况下，先进先出法会虚增利润，增加企业的税收负担，不宜采用。 五、利用收入确认时间的选择开展税务筹划 企业在销售方式上的选择不同对企业资金的流入和企业收益的实现有着不同的影响，不同的销售方式在税法上确认收入的时间也是不同的。通过销售方式的选择，控制收入确认的时间，合理归属所得年度，可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。 企业所得税法规定的销售方式及收入实现时间的确认包括以下几种情况：一是直接收款销售方式，以收到货款或者取得索款凭证，并将提货单交给买方的当天为收入的确认时间。二是托收承付或者委托银行收款方式，以发出货物并办好托收手续的当天为确认收入时间。三是赊销或者分期收款销售方式，以合同约定的收款日期为企业收入的确认日期。四是预付货款销售或者分期预收货款销售方式，以是否交付货物为确认收入的时间。五是长期劳务或工程合同，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 可以看出，销售收入确认在于“是否交货”这个时点上，交货取得销售额或取得索取销售额凭证的，销售成立确认收入;否则收入未实现。因此，销售收入的筹划关键是对交货时点的把握和调整，每种销售结算方式都有其收入确认的标准条件，企业通过对收入确认条件的控制即可以控制收入确认的时间。 六、利用费用扣除标准的选择开展税务筹划 费用列支是应纳税所得额的递减因素。在税法允许的范围内，应尽可能地列支当期费用，减少应缴纳的所得税，合法递延纳税时间来获得税收利益。 企业所得税法允许税前扣除的费用划分为三类：一是允许据实全额扣除的项目，包括合理的工资薪金支出，企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，向金融机构借款的利息支出等。二是有比例限制部分扣除的项目，包括公益性捐赠支出、业务招待费、广告业务宣传费、工会经费等三项基金等，企业要控制这些支出的规模和比例，使其保持在可扣除范围之内，否则，将增加企业的税收负担。三是允许加计扣除的项目，包括企业的研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等。企业可以考虑适当增加该类支出的金额，以充分发挥其抵税的作用，减轻企业税收负担。 允许据实全部扣除的费用可以全部得到补偿，可使企业合理减少利润，企业应将这些费用列足用够。对于税法有比例限额的费用应尽量不要超过限额，限额以内的部分充分列支;超额的部分，税法不允许在税前扣除，要并入利润纳税。因此，要注意各项费用的节税点的控制。 以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎登陆网进行 律师在线 咨询。

法律客观：房地产开发企业税收筹划方式(一)利用临界点进行税收筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×(7%+3%)=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×(7%+3%)=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。(二)利用投资方式的不同进行税收筹划房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金;二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。1、采取出租方式应承担的税负营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1;房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1;城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1;教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1;印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1;所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1。总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。2、采取联营方式应承担的税负房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×(1-30%)P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式;若预期联营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<(41.22%×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元。(三)利用不同的资金筹措方式进行税收筹划房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元;如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25(100×25%)万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。(四)利用收款方式的不同进行税收筹划房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入;已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。