地产开发企业税务风险分析

法律主观：网 小编在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段 偷税 的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，小编对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，希望对你有所帮助。 销售收入确认方面应注意的问题 1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入 公司 账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。 2. 购房定金 、购房首付款等预收房款，确认营业税 纳税 义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《 商品房预售 许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。 3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面)，抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现 营业收入 ，从而造成双方营业税申报不及时。 4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税 处理办法〉的通知》( 国税 发[2009]31号)的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《 刑法 》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。 开发成本确认方面应注意的问题 1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。 (1)开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹 养老保险 费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。 (2)多列融资成本。开发企业除 银行贷款 外，还向其他企业、个人进行大量“ 民间借贷 ”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人( 债权人 )银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。 (3)虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。 (4)利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。 (5)将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。 2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象(可售房产)实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。 3.多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减 商品房 成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。 4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚。 纳税申报方面应注意的问题 1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。 2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。 3. 房产税 和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行 土地使用权 分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。 以上纳税申报不实问题，税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现，按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额，未按规定进行预计毛利额差异调整，而导致企业所得税季度预缴额少申报的，以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等，都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。 以上就是关于这方面的 法律知识 ，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有 委托律师 的想法，我们网有许多律师可以给你提供服务，并且我们还支持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。

企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。

房地产企业财务报表的特点

　　房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。相对于一般企业财务报表，房地产企业财务报表的局限性表现在：

大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。

开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。不但如此，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。

期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。

如何对资产负债表进行税收风险解析

货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。

应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。

其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。

短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。

其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积。

如何结合风险分析解读损益表中的重点科目

主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。

主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。

主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？

期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。

营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。

房地产税是什么？房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。

在中国，房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

提到房地产税就不得不说说房产税了，现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。

房产税和房地产税虽只有一字之差，但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

准确来说，房地产税包含房产税。

个人购房需要交什么税

个人购置新房，除了房款还需要承担相应的税费。

契税

契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

买房时按评估额1%-3%缴纳契税。根据我国最新税法规定：面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米，首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。

新房应纳税额＝计税依据×税率。

假如李明去年购置了一套90平的新房（首次购房），总房款为100万元，李明需要承担的契税=100万元*1.5%=1.5万元。

印花税

相比契税，印花税就是小数目了，印花税按照总房价的0.5‰交纳。

也就是说，100万的房子，只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴，也方便开发商统一办理合同登记和房产证。

房地产企业售房环节需要缴哪些税

为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。

房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。

增值税（销售不动产）

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当为增值税纳税义务人，税率为9%， 其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。

如房地产企业销售商品房是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

涉税风险提示

房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。

为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。

土地增值税（预征）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

因此，土地增值税一般先自行申报，由税务机关进行清算，多退少补。

各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。

涉税风险提示

土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。

把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

企业所得税（未完工开发产品）

需要提醒大家的是，虽然房子是预售的，属于预收收入，但预收收入也有纳税义务。

房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，因此，负有企业所得税纳税义务。

房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%

开发项目位于其他地区的，不得低于5%

属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%

涉税风险提示

在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。

隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。

未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。

例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。

混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。

印花税（商品房销售合同）

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。

一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。