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房产税暂行条例实施细则(2021年房产税优惠减免政策)

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  • 来源:坤明企服
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  1. 请问单位的厂房土地部分出租,那么出租方需要缴纳哪些税?出租方租金收入12%交完后,承租方还需要对租赁的厂房和土地缴纳房土两税吗?合同约定租赁期间的房产税,土地税,租赁税都归承租方缴纳?出租方应该怎么做?

铂略答:

一、我们先说承租方,承租方并不是房产税、土地使用税法定纳税义务人。如果合同约定,他可以出这个钱;但这只是出钱,相当于涨租金,不是法定纳税义务。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条 房产税由产权所有人缴纳。

《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》((1988)国税地字第15号)第四条:土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。(注:此处是指法定土地使用权,并非因租赁而获得实际使用的权力。)

二、出租方是二税法定纳税义务人。

(一)对于土地使用税来讲,并不区分自用还是出租。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条 土地使用税以纳税人实际占用(无论出租还是自用,都属于“占用”)的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

(二)对于房产税,既然部分出租,则应分开计税。

1、出租部分,从租计税。

2、自用部分,从价计税。但是要注意加入相应地价。

政策依据:

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条:(非出租)房产税依照房产原值一次减除10%至30%(体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定)后的余值计算缴纳,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

“财税〔2010〕121号”第三条 关于将地价计入房产原值征收房产税问题:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

  1. 一次性收取的房屋租金,这个出租房屋房产税,是一次性缴纳还是按月计算缴纳?依据什么?有的是一次性缴纳,有的是分月缴纳,按照租赁期间?这个到底是一次还是分月缴纳?

铂略答:

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

这个问题可能缺乏明确、直接依据。一般来讲,有的地方执行,如果一次开具全额发票,则会一次要求缴纳房产税。

另外,对于一次收取多期租金房产税问题,福建省税务局曾经于2020年8月14日作过答复:贵公司应按照合同信息据实采集城镇土地使用税与房产税税源信息,按照主管税务机关认定的纳税期限分摊申报缴纳。

  1. 房地产企业自已开发留自用办公楼,但未办理产权,房产税怎么交?

铂略答:

房产税纳税义务的产生,从来没有以“办理产权证”作为前提。

比如房地产企业,所建设的办公楼肯定有原值(造价、成本),这就是房产税计算基础。

比如花了1000万(包含相应地价),那每年就要以此1000万元,扣减本省规定减除比例部分,然后以1.2%(自用)计算房产税。

  1. 以前年度取得的房产证,如现在入账,是不是需要补齐以前年度的房产税啊?

铂略答:

应从新购进房屋交付的次月起计算缴纳房产税。交付的时间一般早于办证时间,所以,贵司应当少缴了房产税,应按规定补缴,补缴时,还需要缴纳滞纳金。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定,购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  1. 我司自有的房产,推倒重置一面防火墙体,发生的成本是否增加房产税的计税基础?

铂略答:

房产原值取决于会计处理。问题提到的情形,个人认为,应当费用化处理,不改变房产原值。

根据《企业会计准则第4号——固定资产》

第四条 固定资产同时满足下列条件的,才能予以确认:

(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;

(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。

第六条 与固定资产有关的后续支出,符合本准则第四条规定的确认条件的,应当计入固定资产成本;不符合本准则第四条规定的确认条件的,应当在发生时计入当期损益。

  1. 我是一个个体户,一个人名下的房产,经营企业,个体户公司用交房产税吗?

铂略答:

作为一宗房产,缴纳房产税需要符合以下条件:

一、位于应税区域

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

也可以按照“减项”考虑。农村且非工矿区(这个很重要,因为很多虽然位于农村,但划为工矿区)不需要缴纳;另外,注意城市范围(可能也会包括郊区在内全部行政区域),则皆属于征税范围。

二、既然用于“经营”,而非用于“居住”,则需要依法缴纳。

  1. 免租期内房产税怎么交?

铂略答:

一、根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

二、根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)二、关于出租房产免收租金期间房产税问题:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于“疫情期间关于免租金适用的房产税政策”这个问题,税务总局财产和行为税司副司长刘宜给出答复。

问:我是商铺业主,和租户签订的租赁合同期限自2019年1月1日至2021年12月31日。考虑到疫情原因,今年2月为租户免了当月租金。请问2月份我的房产税如何缴纳?是否适用财税〔2010〕121号文件“免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”规定?

答:《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定,对于出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。纳税人由于新冠肺炎疫情给予租户房租临时性减免,以共同承担疫情的影响,不属于事先租赁双方签订租赁合同约定的免收租金情形,不适用财税〔2010〕121号文件规定,即不用按照房产原值计算缴纳房产税,而是根据房产税暂行条例规定来处理,房产出租的,按租金收入的12%缴纳房产税。上述商铺业主纳税人2月份的房产税应按照实际租金收入乘以12%来计算申报缴纳,如果租金减为零,则房产税也为零。

  1. 无产权地下车位出租,交不交房产税?依据是什么?

铂略答:

一、如果租金给产权人(业主),则属于业主出租,开发商只是代收。业主缴纳房产税。

二、如果开发商没有产权,而出租并将租金归于自己,则属于无租占用别人房产,由自己代缴纳房产税。

参考依据:

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号 )文件规定,出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

  1. 用自有住宅,开一家个人独资企业。老师房产税如何缴纳?

铂略答:

房产税计算,与企业性质无关;既然用于经营,自须依法纳税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条相关规定,(非出租)房产税依照房产原值(没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定)一次减除10%至30%(具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定)后的余值计算缴纳,税率为1.2%。

  1. 酒店经营企业注销了房产土地税是否停止缴纳?

铂略答:

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题:纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

如果企业已经注销,即此“企业”已经不再存在,则房产、土地之主人当然会发生变化(注:股东、企业不是一个主体),而房产税、土地使用税纳税人当然也会随之变化。打个比方:甲公司投资成立a公司。a公司注销,房子当然不会扔了(也没地方扔啊);比如由其股东甲公司收回,则相应纳税义务自然也转至甲公司。

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