企业税务筹划如何归集

高新技术企业税收筹划的要点

1)“三新”研发费加计扣除的筹划要点

企业实际发生的新技术、新产品、新工艺研究开发费用,俗称“三新”研发费,是指企业在研究开发具有实质性改革的新技术、新产品、新工艺时用于基础研究、应用研究、试验发展以及与之相关的管理、服务费用等支出。高新技术企业当年发生的研发费,经主管税务机关批准,可再按研发费实际发生额的50% 抵扣当年应纳税所得额。

所以财务人员要注意确保所有的研究开发投入都完整归集。在2013年,为支持中关村自主创新示范区建设,财政部、国家税务总局下发了财税〔2013〕13号、14号和15号等文件,鼓励企业加大对职工教育经费的支出,对不超过工资薪金总额8%的部分,准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除;专门用于研发活动的设备仪器及设备的运行、维护等费用,均列入加计扣除范围。同时将高新技术企业为科技人员缴纳的“五险一金”也列入研发费用加计扣除范围。试点政策执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。

需要强调的是,对加计扣除的研发费用和企业生产经营费用必须“单独进行核算,单独设置辅助核算账目归集计入当期损益和形成无形资产的研发费用。未单独核算研发费用、未单独设置辅助核算账目归集研发费用的,不得实行加计扣除。”有些企业所谓的研究开发费用税务机关并不认可,如:企业实际发生的“三新”研发费中凡由政府财政拨付的部分不能在税前扣除。帐证不全,不能完整、准确提供有关资料的企业,不得享受“三新”研发费用优惠政策。企业资助非关联的科研机构和高等院校研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的研究开发费用,可自行扣除;企业向所属的科研机构和高等院校提供的“三新”研发费用不得享受优惠政策。实务中要注意口径的差异。

2)“四技收入”免征增值税的筹划要点

北京地区于2012年9月1日起试点实施营业税改增值税(以下简称“营改增”)。“营改增”前,国家对“四技服务”免征营业税。“营改增”后,根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税〔2013〕37号),国家对“四技服务”收入免征增值税。这就意味着“四技收入”即企业从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入,继续免征增值税,但需要先到技术市场登记确认并取得“奖酬金领取单”方可办理免税手续。备案过的“四技合同”不能开具增值税专用发票,且开票时必须写明具体技术服务的内容。值得注意的是,技术开发合同中的样机开发具有混合销售的性质,需要注意区分认定,若不能合理区分,将可能被合并从高按17%的税率计征增值税。

3)技术转让所得优惠政策进行纳税筹划要点

《企业所得税法》及其实施条例规定了技术转让时的税收优惠。实际上,这里的技术转让优惠是技术转让所得,即技术转让收入减去技术开发成本的净所得。高新技术企业在利用技术转让税收优惠进行筹划时,要注意以下几点:1、必须单独计算技术转让所得,并合理分摊企业的期间费用;没有单独计算的,不得享受技术转让所得企业所得税优惠。2、要按照国税函[2009]212号文件规定,准确把握技术转让收入、技术转让成本、相关税费三项指标的内容。同时,为加强技术转让所得减免企业所得税的征收管理,近日,国家税务总局发布《关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第62号),对技术转让收入计算的有关问题做出具体规范。规定应同时符合以下条件:“(一)在技术转让合同中约定的与该技术转让相关的技术咨询、技术服务、技术培训;(二)技术咨询、技术服务、技术培训收入与该技术转让项目收入一并收取价款。”可以计入技术收入,上述规定自2013年11月1日起施行。”总之,相关政策在不断变化,高新技术企业在运营过程中

一定要做好规划,注意时刻关注最新政策信息,避免因为政策掌握不准确而失去高新技术企业资格,同时做好税收筹划的及时调整,保证策划的合理性、时效性、超前性和成功率。

通过以上相关数据分析，A房地产公司2017年〜2019年各税种在应缴纳税额中所占的比例可以看出，增值税、企业所得税和土地增值税是公司税务支出的主要部分。同时，以各项税种占销售收入的比重反映企业税收负担水平看出企业的税负比较重，如何降低税负成为企业不得不思考的问题。根据以上财务状况、税负分析，结合A房地产公司挺进高端运营市场的战略目标，所确定的税收筹划目标是：提高集团财务管理水平，为有效、有序的税收筹划工作做好前期基础准备；通过研究税收筹划，以达到节约税务成本的目的，为企业带来直接收益；促进A房地产公司挺进高端运营市场，实现战略目标[21]。

3财务人员税收筹划水平欠缺

A公司财务人员在税务筹划中的水平有所欠缺，如在上述税收中未能结合公司的实际情况为公司提供良好的税收筹划建议。对于房地产税收而言，不仅仅需要了解一般的财务政策，还需要了解房地产行业专属的税收优惠。健龙公司近三年的税负占比比较高，特别是增值税、土地增值税、企业所得税这三项税费支出，影响了公司的盈利水平[19]。而这主要原因在于公司财务人员在进行财务工作核算中未能全方面的收集各项税税收优惠政策进行税收优惠筹划。从房地产公司当前的税负看，公司仍有较大的税收筹划空间。

A房地产开发有限公司税收筹划设计

1分开办理土地使用证

目前状况：A房地产公司起初获得土地时，土地发票已经取得一张,金额为 1000万元，剩余金额还未开出发票，企业没有分割办证，项目分期规划，先对四栋普通标准住宅进行开发建设，其次是商业楼的开发建设和酒店建设、最后是会所办公楼项目，酒店用房全部用于子公司。

涉税分析：A房地产公司获得土地后，根据资金状况等因素进行分期开发，按照不同的用途对土地进行分块规划。对于分期开发的土地，由于后期开发的项目在园林绿化、公共设施配套等方面会更加完善，所以后期开发的开发产品价格往往要高于前期开发的开发产品价格。以此来看，A房地产公司可以要求土地出让方在土地总价不变的情况下，按照分期开发规划情况，对不同开发期的土地开具不同金额的发票，这样才不会在房地产转让时造成土地增值额的大幅波动。

具体操作：A房地产公司可以规划具体的项目，没有相应项目子公司的设立项目子公司，将土地进行相应的分割，分开办理国有土地使用证，为各开发主体所持有，并按土地使用证分开发票，开票金额与土地管理部门进行协商。由于土地使用权证是直接办理在项目公司名下,因此又避免了A公司拿地后再投入项目公司进行开发而产生的契税。也有利于按项目进行归集整理其成本费用，有利于会计核算[22]。

存在的风险：由于“分割办证，分开发票”需要与相关部门协商，因此在操作上具有一定的不确定性。

2合理分配租金收入

A房地产公司将所建办公楼出租以赚取租金收入，则租金收入的高低直接关系到A房地产公司应缴纳的增值税、城建税和教育费附加、房产税等,租金如果定高则企业要承担的税负就多。因此，在进行税收筹划时，要尽量考虑分解租金收入。A房地产公司将租金合理化分为房租、经营管理费和物业费。A房地产公司不仅是为商户提供房屋，还进行物业管理，而房租和物业费用在税收上的处理是不同的，租金要交房产税和附加的城建税，物业费只交各种附加。因此，将租金收入和物业费用分开可以减少租金进而减轻企业税负，同时又不影响企业收入。A房地产公司将自己所建办公楼用于出租，建筑面积是14110平方米，每年的租金收入为689万元，其中物业费和水电费等支出约为95万元，企业每月实际收入为594万元（不考虑企业所得税）

税收筹划前企业涉税及税后利润：

A房地产公司应缴纳税金如下：

应纳房产税=689*12%=82.68（万元）

应纳企业所得税=（689-95-82.68）*25%=127.83（万元）

则税后净利润为=689-95-82.68-127.83=383.49（万元）

从分解租金收入的角度来看，需要从房租中将水电费和物业管理费分离出来，与客户协商单独签订物业管理合同和租房合同，单独收取物业管理费水电费与房租费。

税收筹划后：

应缴纳的增值税合计=（689-95）*13%=77.22（万元）

应缴纳税金及附加合计=77.22*12%=9.27（万元）

应纳房产税=（689-95）*12%=71.28（万元）

应纳企业所得税=（689-95-9.27-71.28）*25%=128.36（万元）

则税后净利润为=689-95-9.27-71.28-128.36=385.09（万元）

经过税收筹划，通过合理的分解租金收入，可以降低企业的税负，增加税后 利润385.09-383.49=1.6（万元），利用税基筹划，实现节税目的。

3灵活运用出租和自营

我国现行的房产税采用的是比例税率，其计算方法有两种，一种是从价计征， 按房产原值一次减除10%〜30%后的余值计征，适用1.2%的税率，另一种是按房产出租的租金收入计征的，适用12%的税率。A房地产公司可以运用出租和自营，变出租为自营。A房地产公司将两套会所均出租，年租金200万元，原值为868.1万元，则出租和自营各项税费计算如下：

出租方式下A房地产公司应当缴纳房产税=200*12%=24万元

需缴纳的增值税=200*13%=26万元

税金及附加=26*（7%+3%+2%）=3.12万元

出租方式下A房地产公司应缴纳税金合计=24+3.12=27.12万元

自营方式下A房地产企业应当缴纳房产税=868.1*70%*1.2%=7.29万元

税金及附加=26*(7%+3%+2%) =3.12万元

出租方式下A房地产公司应缴纳税金合计=7.29+3.12=10.41万元

具体操作；A房地产公司可以将会所作为公司的一个营业部，招聘承租人为营业部经理，承租人每年向A房地产公司缴纳200万元管理费，会所的盈亏则由承租人自行承担,则每年可节税27.12-10.41=16.71万元。通过利用税率筹划技术，使企业使用较低的税率，来降低企业的税负[23]。

4规划销售进度，调整纳税时点

房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预

售，除此之外也釆用一般销售和分期付款销售。对预售房收入的确认时点为收取预收款的当天即发生纳税义务,其余销售方式以合同约定或实际收款时间孰早确定；企业所得税对销售未完工开发产品的情形需要按预计毛利率计算应税所得额提前缴纳部分税款，待商品房完工后再进行汇算清缴。对完工产品的销售基本上也是遵循以合同约定或实际收款时间孰早的原则来确定的；土地增值税也有对开发产品完工前取得的收入进行预征的规定，国税发［2018153号文件规定：

“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得 低于1.5%,西部地区省份不得低于1%”。因此房地产开发企业需要根据资金流转情况，合理规划销售进度。一部分开发产品以预售形式销售，缓解前期开发时的 资金压力，同时要按税法规定缴纳各项税款[24]。根据开发进度和资金需求量再安排下一步的销售，只要资金能够保证正常的经营活动，就尽量减少预售的销售方式，更多的将开发产品在整体完工后按分期付款的方式销售，利用递延纳税技术，将收入确认时点往后推移，达到递延纳税的目的。

5车辆使用模式税收筹划设计

随着现代竞争激烈程度的加剧，人才的引进成为增强企业竞争能力和扩大发展的关键，每一个企业均应当建立相对健全的薪酬体系来吸引人才，激励自己的员工。房地产企业在制定薪酬激励方案时，由于个人收入有着一定的税收调节效应，必须将税收筹划与薪酬激励加以综合权衡，进而实现薪酬效能最大化。高层领导一般均有代步工具，可能是公司配备，也可能是自行购买，对于公车私用（即 以公司的名义购买车辆，公司保留所有权，将车辆的使用权让渡给企业员工）问 题，员工可以将全部与车辆有关的花费如汽油费、路桥费、修车费和装饰费等均 计入公司的账务里。这种处理方法既遵循了会计处理原则，又是税法所允许的， 从节税的角度来看，对企业和个人都比较合适。对于私车公用（即车辆的所有权 属于个人，用于企业的一些业务）问题，单位规定可以以报销费用或者支付现金 补贴等形式支付给员工。根据税法有关规定：关于个人取得公务交通、通讯补贴收入征税问题，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、薪金”所得项目计征个人所得税；按月发放的，并入当月“工资、薪金”所得计征个人所得税；不按月发放的，分解到所属月份并与该月份“工资、薪金”所得合并后计征个人所得税；公务费用的扣除标准由省级地方税务局根据纳税人公务交通、通讯费用的实际发生情况调查测算，报经省级人民政府批准后确定，并报国家税务总局备案网[25]。从以上两种用车模式的税法处理，可以看出，从企业的角度出发，如果企业给高层员工配车，所有权是企业，属于公车私用模式，相关费用均可在企业合理报销，通过纳税范围筹划技术，规避了成为缴纳个人所得税的范围，更有利于企业和员工，也有利于企业留住人才。

总结

房地产企业开发产品的周期较长，开发过程中需要投入大量的资金，且不确

定性因素较多，而回款速度却比较慢，加之政策的影响使其融资也较难，在这种“内忧外患”的状况下，房地产企业的发展前景将会更依赖于其自身的竞争实力，因此降低房地产企业的成本则成为提高自身竞争实力的一个重要方面，而在房地产企业中，纳税成本又占据较大的比重，全面充分地了解房地产企业所处环境及税收体系，探索降低房地产企业税负的方法和途径，合理有效的进行税收筹划，成为房地产企业必要的手段。本文从企业的实际情况出发，分析国家税收法规对房地产企业产生的影响，并从此处入手，针对房地产企业的业务流程，研究更适用于A房地产公司的税收筹划方案。

本文仅仅针对A房地产公司的筹划现状，分析所面临的国家政策对房地产开发企业的影响，选择了几种适合于具体项目的筹划技术进行实际筹划方案研究，由于房地产开发过程涉及多个领域，开发项目周期长、涉税复杂，设计的筹划方案实践经验的不足、实际时间较短，对公司的了解不够透彻及个人能力水平有限，设计方面不够全面，缺乏实践经验，有待继续深入的了解与提高个人研究能力，设计更为全面实际有效的方案。

案例背景

鹏飞实业有限公司（以下简称鹏飞公司）是2003年年底成立的一家外商独资企业，主要从事尼龙制品的加工生产，品种单一。产品除了小部分国内销售外，大部分是出口境外。该公司与某税务师事务所签订了常年税务顾问合同。

审查过程

注册税务师进驻该企业，进一步了解到该企业是一家生产性外资企业，属于增值税一般纳税人。企业2007年以前都是采用来料加工贸易方式，但从2007年2月开始就出现各种各样的生产贸易方式，企业的原材料采购大部分是由国外进口的，小部分辅料国内采购，生产加工方式有来料加工方式，也有进料加工方式；出口销往国外的方式也有两种，有间接出口和直接出口方式。这就使得这家生产产品相对单一的企业在财务核算上很复杂。

注册税务师查看了企业的凭证、账簿和报表等资料，发现以下几个问题：

成本计算不正确。这是生产性企业普遍存在的问题。企业虽然正确归集了领用的原材料成本，但是在制造费用的归集方面存在一定的问题，例如：应列“制造费用”的设备折旧费、车间管理人员工资没有严格区分，有的直接列在“管理费用”，在当月损益中直接摊销；在成本方面还存在一个重大问题，企业无法正确计算在产品数量，导致单个成本计算不够准确。所以该企业虽然品种单一，但单价忽高忽低，存在明显不合理。

进项发票没有认证。笔者了解到原来该企业一直以来料加工复出口业务为主，即使开展了其他的生产方式后，来料加工业务仍占很大的比例。因为来料加工是免征免退的业务，该企业负责人认为其一般贸易的出口业务很少，不想退税，也从来没有向税务机关办理免、抵、退税手续，财务人员基于不退税的想法，也糊涂地没有进行进项的认证，全部列为成本。

在收入方面，没有区分直接出口、间接出口和来料加工收入。

在采购国外材料时没有将进料加工和来料加工材料分开核算。

财务部门没有定期和仓库账核对实物数量，导致财务部门的账存数和实存数存在重大的差异。

代理建议

在成本方面。成本的准确核算是生产性企业核算的一个重点，也是一个难点。财务人员应了解熟悉整个生产流程，从原料的采购到产品的生产，再到产成品的销售等环节。核对进出库单和材料发票核算原材料采购和发出成本，确定制造费用归集的范围，准确归集设备折旧费、车间管理人员的工资、车间办公费、低值易耗品摊销等，为下一步产品的分摊作准备；确定一定方法计算在产品数量，正确核算完工产成品和在产品，计算单个产品成本，根据销售产成品的数量和单个产品成本，正确计算当月产品的销售成本。

在进项发票方面，注册税务师与企业的财务人员进行了沟通并提出建议：每月取得的增值税发票不管是否涉及退税，都应及时到税务机关认证，一方面可以在企业出现内销时用于进项抵扣，另一方面也可以鉴别该发票的真伪。该企业主要业务是来料加工业务，免征免退。但与外贸企业不同，如果有直接出口贸易方式，不能将全部的进项发票转作成本，应将来料加工时领用国内采购的辅料部分的进项税额按比率予以进项转出。

直接出口收入、间接出口收入和来料加工收入要在主营业务收入中分设明细科目核算。

国内采购材料、国外进口料件和国外来料加工要分设明细核算。

企业财务部门应定期将账存数与实存数核对，及时调整差异。

企业出口的产品中有尼龙制品和塑料包袋，尼龙制品的退税率是11%，而根据财政部、国家税务总局《关于调低部分商品出口退税率的通知》（财税〔2007〕90号），塑料包袋的退税率在2007年7月1日调整为5%.对于退税率有大幅度降低的商品，材料是国外采购的，而且国内采购的辅料进项很少，出口销售的单价很高的情况下，注册税务师建议企业尽量采用来料加工的模式，避免采用进料加工的形式。因为进料加工是企业用外汇从境外购入原材料，经生产加工成成品后反销出口的业务，对于进料加工业务，进料海关免税，货物出口按免、抵、退计算退（免）税。对于来料加工业务退税政策是免征免退的，受退税率降低的影响会相对小一些。

企业应尽快向税务机关办理免、抵、退税手续。根据国家税务总局《关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发〔2004〕64号）第三条规定，出口企业应在货物报关出口之日（以出口货物报关单〈出口退税专用〉上注明的出口日期为准）起90日内，向退税部门申报办理出口货物退（免）税手续。第七条规定，生产企业自营或委托出口货物未按本通知第三条规定期限申报退（免）税的，主管其征税部门应视同内销货物予以征税。根据该规定，有出口业务不申报是不行的，过了期限不仅不能退税，而且还要作内销处理，缴纳销项税款