物业企业税务风险控制

01

纳税人缴纳房产税未缴纳土地使用税

一般而言，房屋不是空中楼阁，有房屋必定有占用的土地。缴纳了房产税一般是需要申报缴纳土地使用税的，如果一个企业只有房产税却没有土地使用税，很容易会被系统识别、从而进行风险预警或提示。

02

在建工程结转但房产原值未增加

如果一个企业的资产负债表上的“在建工程”项目进行了结转，也就是说在资产负债表上的在建工程金额期末比期初数小了，说明结转到了固定资产科目里面，进一步分析这个固定资产是不是房屋，有没有少交房产税。

03

同期房产登记信息应纳税额

与房产税申报税额比对(绝对值)

这是一个税务局内部的比对，因为我们纳税人会按税务局的要求对自己企业的房产原值在税务局进行了登记，那么税务局的相关人员会将我们所申报的数据输入到了核心征管系统中。这样，如果企业申报的税额与计税依据不一致的话，系统就会预警你申报错误或未足额申报。

04

同期土地信息应纳税额与

城镇土地使用税申报税额比对(绝对值)

和第3点是一样的道理，系统会对我们纳税人向税务局备案或申报的土地面积信息与单位税额和我们缴纳的土地使用税进行比对，从而发现征管疑点。

05

热电企业房、土两税优惠性政策

执行差异风险指标

通过计算房、土两税免征比例，测算企业应纳房、土两税的金额，并与纳税人实际申报入库房土两税的金额进行比对，对热电企业正确执行民用热电免征房土两税政策的行为进行监控，核实企业是否有随意调整免征比例、混淆应税面积和免税面积的风险。

06

物业管理行业房产税风险指标

国标行业大类702企业纳税人通常会使用小区公共住房用于办公经营，如在税务系统中无房产税申报记录，则存在风险。

物业管理企业“营改增”应对与税务筹划

　　“营改增”政策是中国税制的一次重大变革，“营改增”将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。

　　如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备?如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化?这是当前物业管理企业面临的现实问题。

　　由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

(一)“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响

　　对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额—当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。

　　但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

　　假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A：

　　进一步分析可知，若进项税额<0.006a，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。

　　如，一个年物业服务费100万元的物业项目：

　　因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额>0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额<0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。

　　换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006>0.006X，则“营改增”后企业的税负额将下降。

(二)“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响

　　对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款+价外费用)*3%/(1+3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。

(三)税负临界点分析

　　税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。

　　假设物业管理公司销售额为a，进项税额为b：

　　若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。

(四)“营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响

　　“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。

　　物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司需不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。

　　“营改增”之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据“营改增”税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。

(五)物业管理企业需要关注的“营改增”问题

物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待。

　　租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不�

　　物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

　　开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。

营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税(尤其是预收的.那部分)?应如何计算当期应缴纳增值税?

　　原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。

　　1)根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记“银行存款”贷记“应交税费-应交营业税”;如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费-应交营业税”。

　　2)后续收到物业费全额开具增值税发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。

　　收款时的账务处理如下：

　　借：银行存款/库存现金

　　贷：应交税费-应交增值税

　　预收账款

　　3)物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税;小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。

注意明确物业管理费的收取方式和开票主体。

　　根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票;二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。

免租期可能被认定为视同销售。

　　商铺租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四(一)条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用“免租”字眼，改称“装修期”。

物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗?

根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。

如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。

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法律主观：网 小编在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段 偷税 的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，小编对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，希望对你有所帮助。 销售收入确认方面应注意的问题 1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入 公司 账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。 2. 购房定金 、购房首付款等预收房款，确认营业税 纳税 义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《 商品房预售 许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。 3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面)，抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现 营业收入 ，从而造成双方营业税申报不及时。 4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税 处理办法〉的通知》( 国税 发[2009]31号)的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《 刑法 》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。 开发成本确认方面应注意的问题 1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。 (1)开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹 养老保险 费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。 (2)多列融资成本。开发企业除 银行贷款 外，还向其他企业、个人进行大量“ 民间借贷 ”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人( 债权人 )银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。 (3)虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。 (4)利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。 (5)将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。 2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象(可售房产)实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。 3.多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减 商品房 成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。 4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚。 纳税申报方面应注意的问题 1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。 2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。 3. 房产税 和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行 土地使用权 分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。 以上纳税申报不实问题，税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现，按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额，未按规定进行预计毛利额差异调整，而导致企业所得税季度预缴额少申报的，以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等，都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。 以上就是关于这方面的 法律知识 ，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有 委托律师 的想法，我们网有许多律师可以给你提供服务，并且我们还支持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。