房产企业税务风险防范

税务风险的防范措施：

完善内控制度。

为避免税务风险，财务工作者须把握财务会计与税法规定之间的差异，尽量做到正确纳税，这一客观要求具体表现为内部控制制度的完善，即应致力于管理水平的提高和风险意识的增强，在严格把握传统财务内控手段的前提下，对现代化知识技术充分利用，建立一套操作性强、便于控制的内部财务报告组织信息系统。

加强信息管理建设。

应建立税务风险管理的信息与沟通制度，明确税务相关信息的收集、处理和传递程序，建立和完善税法的收集和更新系统，及时汇编适用的税法并定期更新。可以利用计算机系统和网络技术建立内、外部的信息管理系统，确保内、外部信息通畅，将信息技术应用于税务风险管理的各项工作，建立涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节的风险管理信息系统。

优化外部环境。

一是强化纳税服务，营造和谐征纳氛围，坚持以人为本，牢固树立纳税服务意识，保障纳税人的合法权益，进一步完 善纳税人与税务机关发生争议的税务行政复议制度。二是认真开展税法宣传，提高纳税人的税法遵从度，税收宣传的目的是让人们知法、懂法、守法，而只有在知法、懂法的前提下才能谈到守法。三是做好行政协调工作，逐步建立起以“领导、税务主管、部门配合、保障、社会参与”为主要内容的社会综合治税体系。

营造良好的税企关系。

国家税收具有财政收入职能和经济调控职能，我国制定不同类型的且具有相当大弹性空间的税收政策、而且由于全国各地具体的税收征管方式不同，税务执法机关拥有较大的自由裁量权，进行税务筹划的合法性还需要税务行政执法部门的确认。这种情况下，需要注重对税务机关工作程序的了解，随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法，经常与税务机关保持友好联系，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可，从而避免税务风险。在进行税务筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对的风险情况制定切合实际的风险防范措施，为税务筹划的成功实施做到未雨绸缪。

管理人员应提高税务风险意识。

作为管理层，应该高度重视纳税风险的管理，不但要体现在制度上，更要体现在领导者管理意识中。由于税务筹划具有特殊目的，其风险是客观存在的，面对风险领导者应时刻保持警惕，针对风险产生的原因，采取积极有效的措施，预防和减少风险的发生。

加强对政策的学习，准确把握税收政策。

成功的税务筹划应充分考虑所处外部环境条件的变迁、未来经济环境的发展趋势、国家政策的变动、税法与税率的可能变动趋势、国家规定非税收因素对经营活动的影响，综合衡量税务筹划方案，处理好局部利益与整体利益、短期利益与长远利益的关系，为增加效益。我国税收政策变化较快，许多税收政策具有一定的时效性和区域性，这就要求在准确把握现行税收政策精神的同时关注税收政策对经营效益的影响。通过税收政策的学习，密切关注税收法律政策变动，审时度势，正确利用国家税收政策，降低不必要的纳税成本。

　房地产企业如何防范税务风险

销售收入确认方面应注意的问题。

开发成本确认方面应注意的问题。

纳税申报方面应注意的问题。

房地产税是什么？房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。

在中国，房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

提到房地产税就不得不说说房产税了，现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。

房产税和房地产税虽只有一字之差，但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

准确来说，房地产税包含房产税。

个人购房需要交什么税

个人购置新房，除了房款还需要承担相应的税费。

契税

契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

买房时按评估额1%-3%缴纳契税。根据我国最新税法规定：面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米，首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。

新房应纳税额＝计税依据×税率。

假如李明去年购置了一套90平的新房（首次购房），总房款为100万元，李明需要承担的契税=100万元*1.5%=1.5万元。

印花税

相比契税，印花税就是小数目了，印花税按照总房价的0.5‰交纳。

也就是说，100万的房子，只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴，也方便开发商统一办理合同登记和房产证。

房地产企业售房环节需要缴哪些税

为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。

房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。

增值税（销售不动产）

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当为增值税纳税义务人，税率为9%， 其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。

如房地产企业销售商品房是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

涉税风险提示

房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。

为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。

土地增值税（预征）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

因此，土地增值税一般先自行申报，由税务机关进行清算，多退少补。

各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。

涉税风险提示

土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。

把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

企业所得税（未完工开发产品）

需要提醒大家的是，虽然房子是预售的，属于预收收入，但预收收入也有纳税义务。

房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，因此，负有企业所得税纳税义务。

房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%

开发项目位于其他地区的，不得低于5%

属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%

涉税风险提示

在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。

隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。

未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。

例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。

混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。

印花税（商品房销售合同）

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。

一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。