地产企业税务筹划服务咨询

法律主观：房地产开发商都是希望能够交少一点税，这样自己在经营的时候就不要承担太多的税费，但又不能因此而偷税、漏税，这时是可以进行税收筹划。那么，房地产开发如何进行税收筹划?听听网小编的说法。房地产开发税收筹划如何进行(一)规避平台筹划土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。(二)投资转化技术房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。(三)税基筹划技术房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。(四)实现技术主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排。尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。税务筹划从字面理解也可以称之为“税收筹划”、“税收计划”，但是由于我国将税务部门对于税收征收任务的安排叫做“税收计划”，为之避免与之混淆，在从国外文献中引进这一术语之初，将其译为“税收筹划”、“纳税筹划”、“税务筹划”，一体现税收筹划所具有的实现策划安排的特点。以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经对此有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎登陆网进行律师在线咨询。

法律客观：房地产开发企业税收筹划方式(一)利用临界点进行税收筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×(7%+3%)=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×(7%+3%)=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。(二)利用投资方式的不同进行税收筹划房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金;二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。1、采取出租方式应承担的税负营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1;房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1;城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1;教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1;印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1;所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1。总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。2、采取联营方式应承担的税负房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×(1-30%)P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式;若预期联营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<(41.22%×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元。(三)利用不同的资金筹措方式进行税收筹划房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元;如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25(100×25%)万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。(四)利用收款方式的不同进行税收筹划房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入;已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

1）与收购项目相关的税务关注点

无论是出于低价寻求土地资源，还是红筹架构搭建的目的，近年来房地产企业的集团内重组或者第三方收购行为持续活跃。部分中小型房地产企业为应对资金压力，力求短时间获取流动性，出售意愿增强，更加催化现金充裕、经营稳健的大型房地产企业的并购行为。因此充分了解各种企业重组方式的税务处理，有利于房地产企业在项目前期合理评估总体税务成本及项目收益，快速准确地做出投资决策。

房地产企业在重组的过程中经常会涉及土地使用权或房产的转移，继而触发土地增值税、契税、企业所得税和增值税等纳税义务。为了促进企业改制重组、加强资源整合，财政部、国家税务总局出台了一系列支持企业改制重组的税收减免政策，我们针对不同交易方案的涉税处理进行了如下归纳：

值得注意的是，为了避免部分房地产企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，房地产行业也被戴上了“紧箍咒”，财税[2018]57号文（“57号文”）强调改制、合并、分立及通过房地产作价入股投资有关土地增值税暂不征收的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产企业的情形。即只要交易双方中有房地产企业，则免征土地增值税的优惠处理均不适用。

因此，较多房地产企业在决定收购方案时倾向于选择股权交易。相较于资产收购，股权收购在过户时也相对简便、快捷。

但股权交易在任何情况下均优于资产交易吗？我们将以如下简单计算举例分析探讨：

注：以上案例包含若干假设（主要列举如下），为虚构案例仅供本文分析和讨论之用。

暂不考虑其他税种以及除土地成本以外的其他开发成本和费用

国税函［2000］687号指出以转让股权名义转让房地产行为应该缴纳土地增值税，上述测算暂未考虑这方面的影响

暂不考虑普通住宅增值率低于20%时的土地增值税免征事项

假设B公司收购资产后进行开发，在后续出售环节适用增值税一般计税方法

假设在资产收购方案下，收购价款全额可以在计算土地增值税时加计扣除20%。在实务中，尚需考虑支付的价款内容和当地政策。

可以看出，在上述案例中，如果只考虑收购阶段（即第一阶段）的税务成本，则股权收购方案较优。但如果B公司收购项目的目的是为了进一步开发后出售，则需要考虑出售环节（即第二阶段）的税务成本。在上述案例中，股权收购方案在两个阶段的整体税负是明显高于资产收购方案的。原因主要在于在股权收购方案下，第一阶段的收购溢价在税务上无法被确认为被收购公司的资产成本，从而导致在后期销售阶段的企业所得税和土地增值税成本大幅增加。

对于上市公司来讲，前述影响尤为重要。在收购后进行财务处理时，股权收购溢价有可能被确认为被收购项目资产的评估增值而分摊到被收购公司的资产成本，从而在结转项目成本时拉低被收购公司的财务利润指标。但如前所述，这块资产评估增值不会被接受作为税务成本，如果股权收购阶段溢价较高，在交房后被收购企业甚至可能会出现税前盈利，税后大幅亏损的情形。

综上所述，建议房地产企业在项目收购时做好项目测算，应在综合考虑包括税务成本在内的各项成本后，与转让方进行合理议价或敲定合适的收购方案。对于已完成收购的项目，则需积极考虑其他税务筹划方案，尤其是土地增值税。此类筹划启动的越早，筹划空间相对越大。

2）与增值税有关的税务关注点

增值税进销项流管理

房地产企业的开发和销售周期较长，在税法上要求企业在预售时先预缴增值税，交房后按照一般计税方法计算缴纳增值税。同时，房地产开发商又普遍存在对供应商压款的情况。如果在交房后产生销项税时，因为与供应商款项未结清而无法及时取得增值税专用发票，则可能在当期产生较大的增值税税款现金支出，增加企业的现金成本。

房地产企业应合理规划完工产品交付和供应商付款的时间点，加强与供应商的沟通协调，以实现进销项的匹配，尽量降低增值税的资金占用成本。

拆迁款和前期开发费用的抵扣

根据财税[2016]140号， 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

针对企业前期发生的征地和拆迁补偿款，如果无法及时提供相关的协议和支出凭证等，房地产企业在采用一般计税方法计算增值税时，会面临较大金额的损失。因此，对此类开支，应做好文档准备和保存工作，以备未来税务机关核查。针对拟收购项目，则有必要进行前期调查，以确保相关的资料没有缺失，从而避免在未来计算缴纳增值税时，产生额外的税务负担。

退还增值税留抵税额

根据国家税务总局公告[2019]20号，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：

自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

纳税信用等级为A级或者B级；

申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。

针对采用一般计算方法的房地产企业，如果符合以上条件，可以与主管税务机关沟通退还增值税的具体要求，以增加公司可支配现金，提高资金效率。

关联资金借贷

由于国家对房地产行业的调控政策，房地产企业存在融资困难和融资成本高的情况，同时由于房地产企业往往针对不同项目设立不同项目公司的经营模式，关联方之间相互资金周转在房地产企业中普遍存在。

如果前述资金往来没有计息，则由于税务法规要求关联公司间交易需要符合独立交易原则而存在相应的税务风险；同时，由于贷款利息的进项税无法抵扣，相关增值税即为企业运营的实际成本。因此，在具体操作时，房地产企业应尽可能利用到下面的税收优惠政策，以在降低税负的同时控制税务风险。

根据财税[2016]36号，在统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税；

根据财税[2019]20号（“20号文”），自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。

20号文对于“企业集团”没有明确的定义，企业可与主管税务机关沟通是否有具体的要求。需要注意的是，对于虽受同一实际控制人控制，但各由不同最终控股公司控股的公司（比如隶属不同业务板块下的公司）之间的资金借贷，因不符合上述“企业集团”的要求而可能不能享受免征增值税优惠，因此从增值税角度分析应充分考虑并减少此类跨业务板块的资金调拨。

3）与企业所得税相关的税务关注点

股权激励费用的税前抵扣

根据《关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第18号，以下简称18号公告），上市公司企业建立的职工股权激励计划，在股权激励计划可行权后，上市公司可根据该股票实际行权时的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额及数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除。根据18号公告，在境外上市的居民企业和非上市公司,可比照执行。

在实务中，针对境外上市母公司授予境内子公司员工股权激励，而由境内子公司员工承担的股权激励费用能否在所得税前抵扣存在争议。2019年，北京市税务局发布了《企业所得税实务操作政策指引（第一期）》，用问答的形式解答了此类费用可在子公司层面作为工资薪金支出在税前进行抵扣。

考虑到股权激励产生的费用金额往往比较大，如能在税前进行抵扣，则有利于企业降低整体税负。因而建议企业与主管税务机关就相关费用是否可在税前抵扣进行积极的沟通。

4）土地增值税清算

根据国税发[2009]91号，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

自此次房地产行业限价调控后，有部分地产项目因限价出现增值率偏低或甚至出现亏损的情况。在符合清算条件后，公司可积极和当地主管税务机关进行沟通，在条件允许的情况下，申请办理土地增值税清算和预缴税款退税。

5）借扶持政策，战“疫”纾困

为了助力打赢疫情防控的阻击战，各地财税部门结合实际出台了多项税收扶持政策（列举如下），助受疫情影响纳税困难的企业纾困。建议房地产企业积极与主管税务机关和相关部门沟通，明确纳税困难的标准、减免的期限和申请的流程，争取最大程度的享受政策优惠：

暂时推迟企业纳税申报，如土地增值税清算

适当降低企业所得税的预缴毛利率和土地增值税的预征率

房产税和城镇土地使用税减免

疫情定向捐赠享受企业所得税全额扣除

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