地产企业税务筹划案例分析

　　纳税评估作为税收征管的一项重要管理工作,与国家的税收制度完善程度、税收管理手段是否先进和纳税人税收遵从度密切相关。以下是我分享给大家的关于房地产纳税评估案例分析，欢迎大家前来阅读!

　　房地产纳税评估案例分析篇1：

　　大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

　　房地产纳税评估案例分析篇2:

　　房地产有限公司2005年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。截止评估日止，项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入15630121999元、非普通住宅销售收入15630121999元。有关的正常营业税费已按规定缴纳。所得税由国税征收。该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2008年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证 报告 清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。

　　房地产纳税评估案例分析篇3:

　　XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。

　　房地产纳税评估案例分析篇4:

　　湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。

　　2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

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试论房地产开发企业内部纳税筹划实践

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行筹划。 一、利息支出扣除法筹划 依据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 　　如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息支出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。 首先计算扣除的利息支出差异为（取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本）×（10%-5%）=（600+1000）×5%=80（万元），其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）×5%=170万元，否则只能按（600+1000）×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款；同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）×10%二160万元，可以多扣除160-（70+80）=10万元利息支出，扣税基数增加10万元。 　

通过合理定价筹划 　 　　依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y），新增营业税、城建税及教育费附加为5%×（1十7%+3%）Y=5.5%Y，扣除项目金额为C+5.5×（X+Y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为（X+Y）-C-5.5%×（X+Y），土地增值税为30%×（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y），企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Y>30%×（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y，解得Y>0.0971C.为便于理解，举一实例如下：建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200+900+（200+900）×10%+（200+900）×20%=1430万元。方案1：公司既要享受起征点优惠，又想获得最高利润，则最高售价应为1430×1.2848=1837.264万元，此时获利为（1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元；当价格定在1800万元至1837.264万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于（1430×0.0971）=138.853万元，即房地产总售价至少要超过138.853+1837.264=976.117万元，此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在1800万元至1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为房产销售价格。可见，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。 　　

选择项目核算方式筹划 　　依据《实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”，根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增值税。例如，大华房地产开发公司2005年商品房销售收人为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。方案1：不分开核算时，增值率为（15000-11000）/11=3.6%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额（15000-11000）×30%=1200万元。方案2：分开核算时，普通住宅增值率为（10000-8000）/8000=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额（10000-8000）×30%=600万元；豪华住宅增值率为（5000-3000）/3000=67%，则适用40%的税率，应纳税额为（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元，所以，应选择合并项目核算。 　　

利用代收费用计价筹划 按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+200+600）×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款746-716=30万元。

法律主观：企业税收筹划是为企业经营管理服务的，它应该符合企业的价值目标。企业的价值目标是获取最大的折现净现金流量。故成功税务筹划亦应该是使企业获得最大折现净现金流量。 目前常见的税收筹划成功标准有如下几种： 1、某种税绝对金额减少;2、所有税负绝对金额减少;3、净利润最大化;4、折现的净现金流量最大化。上述税收筹划标准中，除了第四种外，其他都是不完整的。 案例：分拆运输业务设立子 公司 某税务师事务所2004年接受了A公司的一 个税 收筹划任务。A公司是一家从事冷饮食品的公司，企业销售食品时公司的内部车队负责运输。公司2000年运输销售产品全年的不含税销售额为21000万元(含税24570万元)，当年发生的成本费用共计为18000万元，其中可抵扣进项的金额为10000万元，不可抵扣的金额为8000万元。经测算，21000万元的销售额中运输费用占1100万元的运输费用，而运费中可抵扣的油料费用和修理费用占280万元，不可抵扣的费用占820万元。企业 增值税 率为17%，交通运输业税率为3%， 城建税 率为7%， 教育 费附加为3%. 公司管理层认为运输费用缴17%的增值税有点亏，要求税务师事务所想办法降低企业总税负，实现公司利润的最大化。筹划员老李在接受公司任务后，经过一番仔细研究，提出了一种筹划方案：企业把运输业务分开成为一个独立的运输子公司。在分拆设立运输公司后，每年会增加人工费4万元和管理费用3万元共计7万元。 分析 筹划前：企业应纳的增值税21000×17%-10000×17%=1870(万元);城建税和教育费附加为1870×7%+1870×3%=187(万元); 企业所得税 为(21000-18000-187)×33%=928(万元);净利润21000-18000-187-929=1884(万元)。 筹划后分为两种情况：若购货方为 小规模纳税人 ，因为购方勿需进项抵扣，新成立运输公司每年1200万元的含税销售收入可以保持不变。分立后的A公司销售额含税为23370(不含税销售额为19974万元)。分立后的A公司与运输公司应纳增值税与营业税合计为19974×17%-(10000-280)×17%+1200×3%=1779(万元)。两公司应纳的城建税与教育费附加为1779×(7%+3%)=178(万元);两公司应纳的所得税为[(19974+1200)-(18000+280×17%)-36-178-7]×33%=959(万元);两公司净利润为(19974+1200)-(18000+7+280×17%)-36-178-959=1946(万元)。因为分拆后的两公司净利润增加1946-1885=61(万元)，此方案可行。 如果购货方为 一般纳税人 ，此时对运输公司而言：购货方原来的购货成本为1200÷1.17=1026(万元)，174万元的销项为对方的抵扣项。按交易法则，企业的筹划不能使交易的对方利益受损，否则的话交易不能成立。此时的运费收入1026÷(1-7%)=1103(万元)时购货方抵扣后的成本仍为1026万元。运输公司销售收入最大可能是每年1103万元。分立后的A公司销售额含税为23370(不含税销售额为19974万元)。新成立的运输公司 营业收入 为1103万元。分立后的A公司与运输公司应纳增值税与营业税合计为19974×17%-(10000-280)×17%+1103×3%=1777(万元)。两公司应纳的城建税与教育费附加为1776.27×(7%+3%)=178(万元);两公司应纳的所得税为[(19974+1103)-(18000+7+280×17%)-33-177]×33%=928(万元);两公司净利润为(19974+1103)-(18000+7+280×17%)-33-177-928=1885(万元)。因为公司净利润较分立前增加1885-1885=0(万元)，此方案不具有实用价值。 下面是公司分立前后的一组数据：分立前，A公司应纳增值税为1870万元，城建税和教育附加187万元，所得税为928万元，税负小计2985万元，税后净利1885万元。当购方为 小规模纳税 人时，A公司应纳增值税为1743万元，营业税36万元，城建税和教育附加178万元，所得税为959万元，税负小计2916万元，税后净利1946万元。当购方为一般纳税人时，A公司和运输公司应纳增值税为1743万元，营业税33万元，城建税和教育附加177万元，所得税为930万元，税负小计2883万元，税后净利1885万元。当购货方为小规模纳税人时，分立收益61万元，为一般纳税人时收益0万元。 点评： 从以上数据中可观察出如下几点： 1、筹划方案不是仅仅针对一种税进行筹划，而是针对涉及的所有税种进行筹划，要计算所有的税种和。目前有些筹划案例仅仅针对一种税进行筹划，比较单一税种节约金额进行决策是不科学的。上例**公司分立后购方为一般纳税人时各税小计为2883万元，比分立前少102万元，但此方案并不具有实用价值。 2、上例A公司考虑分立公司的费用后，公司分立后要产生7万元费用，若公司分立所产生的费用大于或等于节约额，从而使税后净利无增加额。此方案亦不可行。 3、A公司在销售时要注意合同的签订。在合同中要注明运费由运输公司自己收取，开给购货方的发票是运输公司的票据。否则的话运费计入销售额中计税则得不偿失。 4、对同一公司进行筹划时，因为考虑购货方的 纳税 身份问题，可能会对税收筹划方案采纳与否产生很大的影响。