团购房企业税务筹划

法律主观：企业要做好税收筹划，有以下几个切入点：选择税务筹划空间大的税种、符合税收优惠政策、改变纳税人构成、影响应纳税额的基本因素、重视财务管理环节。 《中华人民共和国税收征收管理法》第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政 法规 的规定执行。 任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

法律客观：房地产开发企业税收筹划方式(一)利用临界点进行税收筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×(7%+3%)=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×(7%+3%)=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。(二)利用投资方式的不同进行税收筹划房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金;二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。1、采取出租方式应承担的税负营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1;房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1;城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1;教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1;印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1;所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×(R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1)=23.62%R1。总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。2、采取联营方式应承担的税负房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×(1-30%)P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L;所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×(1-30%)P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式;若预期联营收入R2<(41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积)/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<(41.22%×200-0.84×1000+68×300)/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元。(三)利用不同的资金筹措方式进行税收筹划房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元;如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25(100×25%)万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。(四)利用收款方式的不同进行税收筹划房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入;已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

法律主观：近年来，我国的房地产业蓬勃发展，许多房地产 公司 会选择专业的税务顾问机构为其进行税务筹划。那么，房地产如何筹划税收呢？下面 网 小编来为你解答，希望对你有所帮助。 1.战略管理层面的筹划 从战略的高度规划，税务筹划通常应考虑以下问题： 1) 股权 架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？ 2)成立项目公司还是不成立项目公司，用法人 股东 还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？ 3)注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？ 4)土地方与资金方如何合作？不同形式拿 地税 负比较，怎样最低？ 5)如何增加拿地过程中的土地成本例如 拆迁 成本？ 6)与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？ 7)一级与二级如何联动以增加土地成本？ 2.经营管理层面的筹划 从经营的角度规划，则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面，税务筹划通常应考虑以下问题： 1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库？ 2）商业和住宅比例？普通住宅与非普通住宅比例？ 3）对外合同条款如何从财税角度修改最合理？ 4）报建形式、开发分期对税收的影响？ 5）如何增加工程成本？ 6）销售价格的制定与财税测算 7）促销方案选择对财税的影响 8）毛坯还是精装修？装修方案的税收测评 9）销售折扣管理与内控制度的落实 10）自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？ 3.理财层面的筹划 从理财角度规划，往往是财务部人员在考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避 个税 等等。 如能事前从以上三个角度综合去进行企业税务统筹划与规划，则不仅可大大降低企业税负，同时也让公司的发展走在一条康庄大道上。 而在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务负责人去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面，财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的份量越来越大，税务筹划必须从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。 以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经对此有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎登陆网进行 律师在线 咨询。

【拓展资料】先谈几个原则。

第一个，提前打算。

前面说过，税务稽查的方式变了，由人变成系统了，可能大多数人感受不到，实际上有个特别重要的影响，以前遇到情况，找人花点钱，事情就处理好了，现在就没有那么容易了，因为是系统预警，当地税务局必须对预警的内容给出合理的答复，这个合理的答复，仅仅靠税务局是解释不了的，如果没有提前规划好，遇到就会很麻烦。

所以，现在我们做税务筹划，有个特别重要的观念，就是要提前做好风险排查，避免引发税务预警指标的情况出现。

现在这个形式，合规不是可选项，而是必选项。

第二个，避免盲目合规。

什么叫盲目合规呢？举个例子，16年的时候湖北有家企业要上市，请了事务所做顾问，来了以后发现税务问题很多，需要补税1000多万，老板算了下账，觉得这1000万值得交，大手一挥，交了。

结果没几天，上市的事八字没一撇，税务局先上门了。

为什么？这1000多万，说补就补了，前面有多大的坑啊，偷税漏税啊，谁知道还有没有别的问题，还有滞纳金呢。

好了，先别上市了，先把税务上处理好吧，处理不好有可能有牢狱之灾。

所以，后来的事虽然摆平了，这一耽搁，财税合规肯定是留下问题了，上市也错失良机。

所以说，合规肯定要做，但是也避免这种为了目标而罔顾后果的行为。

合规是个长期任务，不仅是财务部的事，还涉及到股权、业务经营、合同处理等，任何一家企业都不可能从过去的不合规基础，在短时间起迅速完成合规化改造。

第三个，合规标准是有差异的。

如果说不打算上市，就是要赚点钱，那么相对合规标准要宽松些，主要是避免被税务、银行查，一般就足够。

如果要走资本路线，要上市，那么就需要尽可能从一开始就打下合规基础，避免硬伤。

哪些算硬伤？税务处罚算一个，资金抽逃算一个，股权架构的混乱也算一个，财务、税务、资金处理的要求也必然更高。

所以，谈合规的时候，先想清楚向左走还是向右走。

当然，这也不是绝对的，如果合规瑕疵不大，被巨头并购后还可以在进行合规改造，只不过，第一代价更大，其次，财税合规有瑕疵，谈判时其实就让出了一部分主动权。

这是三个面对合规需要掌握的基本原则，接下来我们说几个可能普遍遇到的实际难题的处理，可能涉及到各位的利益，我一个个说。

问题应对：私户收款第一个要处理的难题，是私户收款。

这个事情其实很普遍，所有直接面向终端消费者的行业都会遇到，客户不要票，也不需要公户收款，作为老板也乐得少交一点税。

但现在的形势变了，首先是银行监管收紧，就在今年春节后，我有三个分别在北京、上海、东莞的客户，用私户收钱的，都遇到了情况，基本都是银行来问这大额的、频繁的资金进出是怎么回事，哪里来的，干什么用的。

应对好点的，情况轻微的，暂时就过去了；应对不好的，直接限额，或者冻结账户。

其次，税务风险也变大了。

17年的时候，无锡有个老板，被举报，税务直接查到老板有5张银行卡，选了两张联合银行去查，账上也就1000多万，解释吧，这解释不清楚啊，直接按照偷税，补税吧，四分之一没了，这还是税务局手下留情，没要罚款没要滞纳金，另外还留了几张卡没查。

所以说，私户收款给老板带来了直接的影响，就是万一被查到，补税是逃不过去的，如果加上罚款滞纳金，这个钱就翻倍也不为过。

去年范女神那么大的金额，可不全是补税，其中将近三分之二是罚款。

再者，收入都进了私户，账面上就没有，换句话说，你这个公司的收入就无法体现，从资本的角度，这个收入就看不到，不仅影响你的估值，也会存在很大的合规瑕疵。

就算说这几年不需要做规模，收入可以不体现，但如果要进报告期了，收入从来没有嫌少的，这个时候如果收入波动太大，又容易触发刚才说的盲目合规的问题。

简单总结下，私户收款这个问题很普遍，但风险已经越来越大了。

这个问题关系到各位老板的切身利益，所以是头一件要重视的事。

那么钱都进了公司账户，老板们自己要用钱，怎么办呢？几种情况：最正常的渠道，就是分红，公司交完企业所得税的利润再缴20%的个税，这两道税基本就去了40%。

这个最合规，成本也最高。

如果要节点税，那么有几个选择：可以把公司设立在有政府奖励的地方，还可以用合伙企业作为股东，合伙企业也找个有政府奖励的地方，这两层奖励，能节约20%-30%的税。

这种节税方式没有隐患，效果也相对不高。

第二种渠道：就是跟公司借款，拿了钱先用，用完再还回去。

这里要注意，股东借款不要跨年，如果被发现，视同分红，借款金额按20%缴纳个税，这个没得商量。

所以，如果有借款需要跨年的，年底前先还回去，1月再借出来。

这个方式，没有成本，但钱其实还是公司的，临时借用而已。

除了这两种情况，还有没有别的办法呢？其实也是有的，如果不上市，还是可以通过一些办法，以相对较高的合规性、相对较低的成本拿到钱。

这个话题不好公开讨论，今天就不展开了，有需求的老板咱们单独沟通哈。

问题应对：缺进项第二个难题，是缺进项。

很多我们的产品买过来的时候，就没有进项发票。

往前几年，很多时候是通过买票解决的，或者干脆不开销项，没有进项也就无所谓。

现在一方面是金税三期通过系统能直接对比进销项的不合理，杜绝了很多买票的通道，可以说，现在税务方面最大的风险，就是买票，特别是实物贸易的发票。

另一方面，刚才提过了，私户收款的问题需要重视，尽可能慢慢减少私户收款。

那这个时候，缺进项就变成一个很要命的事情，一进一出，差13%，可能很多公司的利润还不够缴税的。

这个问题怎么应对呢？其实，这个问题没有特别好的解决办法，一定会增加成本。

不过，方法也简单，首先，尽可能要票，即便会增加成本，只要公司利润能够cover这额外的进项票成本，建议还是拿到票。

如果是直接从农户手里收购的，可以到当地开具农产品收购发票，这个是完全合规的。

不过要注意，一定是直接面向农民，而不是通过什么合作社、供销社。

问题应对：团长佣金第三个难题是团长的佣金。

其实，前面的分析已经差不多把这个问题说了，现在我再说具体点。

首先有个重要的前提需要说清楚，如果收入大部分在私户上，公司账面上其实没钱，给团长的佣金都用私户出去，也就不存在缴税的问题。

所以，刚才提到的几种方案，前提是收入进到公户。

如果是员工，这个不用多想了，一定是按工资；如果是兼职，一定是按劳务报酬；如果是个体户，那就开票，对应具体的交易。

根据我了解的情况，团长佣金之所以会是个问题，定性其实容易，难点在于税太高。

无论是工资，还是劳务报酬，税都比较高。

这个问题怎么解决呢？我们区分不同的情况说。

如果是员工，首先这个人本人一定是拿工资的。

如果要节税，就要把这个人的所有收入拆分，一部分作为工资，正常发，另一部分通过交易转到公司体外。

这个交易的对象，可以是低税负的经营主体，也可以是特殊税收政策所在地的主体，都可以。

换句话说，把这部分资金的个税压力转移到另一个主体，就有了更多灵活操作的空间和可能性。

那这外面的主体是什么呢？方案有很多，可以是朋友的公司，也可以是个独或者个体，但核心的事把交易结构设计好，也就是说，资金出去这个事要有合理性，能匹配公司业务，能向税务说明业务的合理性。

一般情况下，这个都需要根据企业业务进行设计。

有很多企业已经开始这么做了，但往往只做了个合同，开了张发票，也就是实现所谓“三流一致”。

这个地方我要说明下，三流一致只是个大概的判断方式，三流不一致存在问题的可能性比较大，但三流一致也不代表业务合规。

要能向税务解释清楚，需要有很多业务的合理性、真实性证明。

如果哪位老板有被税务要求自查，或者风险说明的经验，这件事就好理解了。

如果团长作为兼职，有两种情况：一种是每月收入比较低的，比如5000以下的，这时候可以跟公司签个兼职劳动合同，5000以下免个税，但要注意，这个方式有个风险，根据新个税法，兼职工资和工资一起都算综合所得，年底要进行汇算清缴，所以，这个个税不是不交，只是推迟了。

总局的个税系统已经在3月上线了，根据现在各省税务局系统对接的进度，今年完成对全国个税信息采集的可能性还是很大的。

另外对于收入比较高的，用劳务报酬还是工资都不划算，最好的办法就是在有核定的地方设立个个体户。

可能关注这个领域的老板知道，去年北京下了个文，要取消个体户核定，这个对各地影响很大，后来又发了个解释，说符合核定的还可以继续核定，但什么叫符合核定条件，没有具体解释，其实这个解释就全在税务局。

别的地方不好说，至少在北京，有实际经营场地的，几乎就不用考虑核定了。

加上去年影视行业的影响，很多过去个人独资企业可以核定的，今年都很难了。

当然，这种地方还有，只是要求变高了，地方变少了，基本上多数集中在偏远地方。

团长本身就是个体户或者公司的情况，不管是给公司提供服务，还是直接作为类似经销商的方式卖货，都可以比较好的解决公司资金出去的问题。

这种情况反而比较好处理，无非是要以合理的方式确定与平台公司的交易关系就可以了。

如果说公司近几年有上市的打算，建议把上面的情况都调整为第三种，也就是团长作为独立经营主体的方式。

其实，这几年海尔搞人单合一，还有很多公司搞阿米巴，体现在税务上都是一个个独立的经营主体，通过经营责任的划分激发员工创造业绩的动力，多劳多得。

简单总结下，团长佣金的处理主要取决于团长与平台公司的关系。

方法比较多，重点还是看平台的商业模式是什么，业务是怎么跑的。