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写一个房地产开发企业的税务筹划 与西方国家相对成熟的税务筹划研究相比较,我国的税务筹划研究起步较晚,尤其是 房地产开发方面的税务筹划。我国针对房地产开发企业的税务筹划研究从2000年才开始。2002年,贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》按房地产开发企业涉及到的主要税种,对房地产开发企业税务筹划的基础知识和基本方法进行了阐述。随后的研究开始以房地产开发企业经营的各个环节为对象,辅以节税、避税方案和经典案例。对于房地产开发企业的税务筹划,我们应该从四个方面加以阐述,它们分别是:房地产前期准备阶段的税务筹划,房地产建筑施工阶段的税务筹划,房地产销售环节的税务筹划以及房地产保有期间的税务筹划等。 房地产前期准备阶段的税务筹划
房地产前期准备主要包括一个土地使用权的取得。在取得土地使用权的过程中需要缴纳土地使用税。土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。土地使用税以土地面积为课税对象,向土地使用人课征,属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征,非开征地区城镇使用土地则不征税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府划定。土地使用税采用有幅度的差别税额,列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地,可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地,城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程,农、林、牧、渔、果生产基地用地,以及个人非营业建房用地等,均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地,对经过批准整治的土地和改造的荒废土地,给予10年期限的免税。对于上述这些免税项目,企业应当予以重视,利用合法的免税项目进行节税,节省房地产开发成本。 房地产建筑施工阶段的税务筹划 这里主要涉及到建筑业营业税和服务业营业税。 建筑业营业税,营业税的一种,是指对我国境内提供应税建筑劳务而就其营业额征收的一种流转税。这里的建筑业是指建筑安装工程业,包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。由于目前建筑业中分包和转包现象非常多,形式也不尽相同,因而采取不同的承包形式对企业的税收影响很大。按照我国现行营业税法规的规定,如果建筑工程的总承包人将工程分包或转包给他人,应以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的的价款后的余额为营业额,缴纳营业税。工程承包公司承包建筑安装工程业务,再与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的,无论其是否参与施工,都应遵照以上规定,按“建筑业”税目缴纳营业税,税率为3%;如果工程承包公司不与建设单位签订建筑安装工程合同,只是负责工程的组织协调业务,则此项业务应按“服务业”税目缴纳营业税,税率为5%。这就为企业进行税务筹划提供了空间。 例:甲单位要建造一项工程,通过乙工程承包公司的协调,丙施工单位最终承揽了此项工程,甲与丙签订了承包合同,合同金额为300万。丙为此支付给乙公司15万元的服务费。则乙公司此项业务应纳营业税额为:150000×5%=7500元。如果乙公司对该项业务进行筹划,直接与家公司签订了承包合同,合同总金额为315万元,乙公司又
把工程转包给丙公司。完工后,乙向丙支付价款300万元。则乙公司该项业务应纳营业税额为:(3150000-3000000)×3%=4500元。 也可以利用建房方式进行税务筹划。第一,房地产代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式,减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后缴纳土地增值税。 例:某房地产企业,商品房销售收人为5000万元,除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金,应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275万元;增值额占扣除项目的比率为(5000-3500-275)÷(3500+275)=32.45%,应缴纳土地增值税(5000-3500-275)×30%=367.5万元,实现利润5000-3500-275-367.5=857.5万元。若企业采用代建房方式,取得劳务收入1400万元,应缴纳营业税1400×5%=70万元,实现利润1400-70=1330万元。 第二,合作建房。这种方式指一方出钱,一方出地,双方共同建造房屋的行为。建成后,按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。企业可以利用此项优惠政策,实现双赢。 例:甲房地产企业有一块价值5亿元的土地,但出于资金限制,拟考虑与乙企业合作建房,由甲提供土地使用权,乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式,则甲企业需要就转让无形资产缴纳5亿元×5%=2500万元的营业税。若甲、乙成立合营企业,采取风险共担、利益共享的利润分配方式,待房屋建好后将该合营企业清算,房屋作为所得分配给双方,双方都可以不用缴纳营业税。 房产销售环节的税务筹划 房地产销售环节主要涉及到营业税、土地增值税、城建税以及印花税等。 关于营业税可以从以下几个方面进行筹划:(1)价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额,营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时,营业税暂行条例又规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时,往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说,这些配套设施费属于代收应付款项,不作为房屋的销售收入,而应作“其他应付款”处理,但在计算缴纳营业税时,仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是,如果房地产开发企业专门成立物业公司,将这部分价外费用的收取转由物业公司收取,这样,其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”,也就不用征收营业税。例如,某房地产公司去年营业收入为3亿元,其中代收款项为5000万元,则其营业税应交纳35000×5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取,则房地产公司应交纳营业税30000×5%=1500万元。 (2)利用税率不同的筹划。因为营业税有九种税目,税率各不相同,销售不动产适用的是5%的营业税税率,房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如,甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米,装修按1000元/平方米计算,总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司,只签订一份销售合同,则营业税为:9000×50000×5%=2250万元;如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算,另成立装修公司与客户签订装修合同,则营业税为:8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。
关于土地增值税的税收筹划,根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增值率,关键是降低增值额。 例:某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元,扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。销售税金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330万元,扣除项目金额合计=4400+330=4730万元,增值额=6000-4730=1270万元,增值率=1270/4730×100%=26.8%,适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为1270×30%=381万元 通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为26.8%,超过20%,需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有以下两种: 第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为X,则应纳土地增值税为: 销售税金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1,扣除项目金额合计=4400+0.055X1,增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400,增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%,由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%=20%,解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元,由于免征增值税少纳税381万元,与减少的收入相比节省了34.1万元。 第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额:增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2,则应纳土地增值税为:扣除项目金额合计=X2+330,增值额=6000-(X2+330)=5670-X2,增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%,由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%,解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。 房地产保有期间税务筹划 房地产开发企业开发出来的房地产,有时并没有全部用来销售,而是留有部分自行经营管理或是将暂时未出售的房地产用来赚取租金,这就涉及到闲置房屋的税收筹划问题,如果是对外出租就产生了租金收入,当前租金收入在房地产开发企业的总收入中占有重要比例,租金的税收筹划问题也值得思考。企业以房地产投资最常见的方式有两种:出租取得租金收入;以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金,按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税,之后还要缴纳企业所得税,税种多,税负重。如果是将不动产投资入股,参与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,只需要缴纳企业所得税。可见,通过将房屋出租业务转变为投资业务,可以有效降低企业税负。
望采纳,谢谢
企业税收筹划从什么时候开始做1,企业拟定税收筹划方案,一般应从筹划所对应业务事项的实施开展前就介入,参与业务开展可行性评估阶段的工作,结合税收筹划目的对业务运作流程提出筹划方案。
2,可见,税收筹划应在落实业务开展前就参与其中,作为业务实施前期可行性评估的重要环节。
3,以上仅供参考,请予结合实际情况进行判断。
企业所得税汇算清缴申报时间法律主观:汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内,依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定,自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额,根据月度或季度预缴的所得税数额,确定该年度应补或者应退税额,并填写年度企业所得税纳税申报表,向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。企业所得税汇算清缴时间《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定:企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款。程序流程:根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则,《中华人民共和国税收征收管理法》及《国家税务总局企业所得税汇算清缴管理办法》等法律的规定,企业所得税的汇算清缴应按以下程序进行:(一)汇算清缴期限企业缴纳所得税,按年计算,分月或者分季预缴纳税人应当在月份或者季度终了后十五日内,向其所在地主管税务机关报送会计报表、预缴所得税申报表和纳税人发生的应由税务机关审批或备案的有关税务事项;年度终了后四十五日内,向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和所得税申报表,在年度终了后五个月内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的,主管税务机关予以及时办理退税,或者抵缴下一年度应缴纳的税款。应注意的是:1、实行按月或按季预缴所得税的纳税人,其纳税年度最后一个预缴期的税款应于年度终了后15日内申报和预缴,不得推延至汇算清缴时一并缴纳。2、若纳税人已按规定预缴税款,因特殊原因不能在规定期限办理年度企业所得税申报的,则应在申报期限内提出书面延期申请,经主管税务机关核准后,在核准的期限内办理。3、若纳税人因不可抗力而不能按期办理纳税申报的,可以延期办理;但是,应当在不可抗力情形消除后立即向主管税务机关报告。主管税务机关经查明事实后,予以核准。4、纳税人在纳税年度中间破产或终止生产经营活动的,应自停止生产经营活动之日起30日内向主管税务机关办理企业所得税申报,60日内办理企业所得税汇算清缴,并依法计算清算期间的企业所得税,结清应缴税款。5、纳税人在纳税年度中间发生合并、分立的,依据税收法规的规定合并、分立后其纳税人地位发生变化的,应在办理变更税务登记之前办理企业所得税申报,及时进行汇算清缴,并结清税款;其纳税人的地位不变的,纳税年度可以连续计算。(二)汇算清缴程序1、填写纳税申报表并附送相关材料纳税人于年度终了后四个月内以财务报表为基础,自行进行税收纳税调整并填写年度纳税申报表及其附表〔包括销售(营业)收入及其他收入明细表、成本费用明细表、投资所得(损失)明细表、纳税调整增加项目明细表、纳税调整减少项目明细表、税前弥补亏损明细表、免税所得及减免税明细表、捐赠支出明细表、技术开发费加计扣除明细表、境外所得税抵扣计算明细表广告费支出明细表、工资薪金和工会经费等三项经费明细表资产折旧、摊销明细表、坏账损失明细表、事业单位、社会团体、民办非企业单位收入项目明细表、事业单位、社会团体、民办非企业单位支出项目明细表〕,向主管税务机关办理年度纳税申报。纳税人除提供上述所得税申报及其附表外,并应当附送以下相关资料:(1)财务、会计年度决算报表及其说明材料。包括资产负债表、损益表、现金流量表等有关财务资料;(2)与纳税有关的合同、协议书及凭证;(3)外出经营活动税收管理证明和异地完税凭证;(4)境内或者境外公证机构出具的有关证明文件;(5)纳税人发生的应由税务机关审批或备案事项的相关资料;(6)主管税务机关要求报送的其他有关证件、资料。2、税务机关受理申请,并审核所报送材料(1)主管税务机关接到纳税人或扣缴义务人报送的纳税申报表或代扣代缴、代收代缴税款报告表后,经审核其名称、电话、地址、银行账号等基本资料后,若发现应由主管税务机关管理的内容有变化的,将要求纳税人提供变更依据;如变更内容属其他部门管理范围的,则将敦促纳税人到相关部门办理变更手续,并将变更依据复印件移交主管税务机关。(2)主管税务机关对申报内容进行审核,主要审核税目、税率和计税依据填写是否完整、正确,税额计算是否准确,附送资料是否齐全、是否符合逻辑关系、是否进行纳税调整等。审核中如发现纳税人的申报有计算错误或有漏项,将及时通知纳税人进行调整、补充、修改或限期重新申报。纳税人应按税务机关的通知作出相应的修正。(3)主管税务机关经审核确认无误后,确定企业当年度应纳所得税额及应当补缴的企业所得税款,或者对多缴的企业所得税款加以退还或抵顶下年度企业所得税。3、主动纠正申报错误纳税人于年度终了后四个月内办理了年度纳税申报后,如果发现申报出现了错误,根据《企业所得税汇算清缴管理办法》等法律的相关规定:纳税人办理年度所得税申报后,在汇缴期内税务机关检查之前自行检查发现申报不实的,可以填报《企业所得税年度纳税申报表》向税务机关主动申报纠正错误,税务机关据此调整其全年应纳所得税额及应补、应退税额。4、结清税款纳税人根据主管税务机关确定的全年应纳所得税额及应补、应退税额,年度终了后4个月内清缴税款。纳税人预缴的税款少于全年应缴税款的,在4月底以前将应补缴的税款缴入国库;预缴税款超过全年应缴税款的,办理抵顶或退税手续。5、办理延期缴纳税款申请根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的相关规定,纳税人因有下列特殊困难:(1)水、火、风、雷、海潮、地震等人力不可抗拒的自然灾害,或者可供纳税的现金、支票以及其他财产等遭遇偷盗、抢劫等意外事故,导致纳税人发生较大损失,正常生产经营活动受到较大影响的。纳税人应提供灾情报告或者公安机关出具的事故证明;(2)因国家调整经济政策的直接影响,或者短期货款拖欠,当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后,不足以缴纳税款的。纳税人应提供有关政策调整的依据或提供货款拖欠情况证明和货款拖欠方不能按期付款的证明材料。从而不能按期缴纳税款的,纳税人应当在缴纳税款期限届满前(一般各地主管税务机关均规定应当在期限届满前15日内提出,具体请参见各地税务局的规定)向主管税务机关提出申请,并报送下列材料:申请延期缴纳税款报告、当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单、资产负债表、应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算等。经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局,或者计划单列市国家税务局、地方税务局批准,可以延期缴纳税款,但最长不得超过三个月。税务机关将在自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定;若不被批准,从缴纳税款期限届满之日起纳税人将被加收滞纳金。
法律客观:《中华人民共和国个人所得税法》第十一条 居民个人取得综合所得,按年计算个人所得税;有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款;需要办理汇算清缴的,应当在取得所得的次年三月一日至六月三十日内办理汇算清缴。预扣预缴办法由国务院税务主管部门制定。居民个人向扣缴义务人提供专项附加扣除信息的,扣缴义务人按月预扣预缴税款时应当按照规定予以扣除,不得拒绝。非居民个人取得工资、薪金所得,劳务报酬所得,稿酬所得和特许权使用费所得,有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款,不办理汇算清缴。