企业税务筹划办理时间

您好！

写一个房地产开发企业的税务筹划 与西方国家相对成熟的税务筹划研究相比较，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是 房地产开发方面的税务筹划。我国针对房地产开发企业的税务筹划研究从2000年才开始。2002年，贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》按房地产开发企业涉及到的主要税种，对房地产开发企业税务筹划的基础知识和基本方法进行了阐述。随后的研究开始以房地产开发企业经营的各个环节为对象，辅以节税、避税方案和经典案例。对于房地产开发企业的税务筹划，我们应该从四个方面加以阐述，它们分别是：房地产前期准备阶段的税务筹划，房地产建筑施工阶段的税务筹划，房地产销售环节的税务筹划以及房地产保有期间的税务筹划等。 房地产前期准备阶段的税务筹划

房地产前期准备主要包括一个土地使用权的取得。在取得土地使用权的过程中需要缴纳土地使用税。土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。对于上述这些免税项目，企业应当予以重视，利用合法的免税项目进行节税，节省房地产开发成本。 房地产建筑施工阶段的税务筹划 这里主要涉及到建筑业营业税和服务业营业税。 建筑业营业税，营业税的一种，是指对我国境内提供应税建筑劳务而就其营业额征收的一种流转税。这里的建筑业是指建筑安装工程业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。由于目前建筑业中分包和转包现象非常多，形式也不尽相同，因而采取不同的承包形式对企业的税收影响很大。按照我国现行营业税法规的规定，如果建筑工程的总承包人将工程分包或转包给他人，应以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。工程承包公司承包建筑安装工程业务，再与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，无论其是否参与施工，都应遵照以上规定，按“建筑业”税目缴纳营业税，税率为3%；如果工程承包公司不与建设单位签订建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，则此项业务应按“服务业”税目缴纳营业税，税率为5%。这就为企业进行税务筹划提供了空间。 例：甲单位要建造一项工程，通过乙工程承包公司的协调，丙施工单位最终承揽了此项工程，甲与丙签订了承包合同，合同金额为300万。丙为此支付给乙公司15万元的服务费。则乙公司此项业务应纳营业税额为：150000×5%=7500元。如果乙公司对该项业务进行筹划，直接与家公司签订了承包合同，合同总金额为315万元，乙公司又

把工程转包给丙公司。完工后，乙向丙支付价款300万元。则乙公司该项业务应纳营业税额为：（3150000-3000000）×3%=4500元。 也可以利用建房方式进行税务筹划。第一，房地产代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后缴纳土地增值税。 例：某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275万元；增值额占扣除项目的比率为（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，应缴纳土地增值税（5000-3500-275）×30%=367.5万元，实现利润5000-3500-275-367.5=857.5万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税1400×5%=70万元，实现利润1400-70=1330万元。 第二，合作建房。这种方式指一方出钱，一方出地，双方共同建造房屋的行为。建成后，按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。企业可以利用此项优惠政策，实现双赢。 例：甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳5亿元×5%=2500万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。 房产销售环节的税务筹划 房地产销售环节主要涉及到营业税、土地增值税、城建税以及印花税等。 关于营业税可以从以下几个方面进行筹划：(1)价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000×5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000×5%=1500万元。 (2)利用税率不同的筹划。因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000×50000×5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。

关于土地增值税的税收筹划，根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。 例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元，扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元，增值额＝6000－4730＝1270万元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%＝381万元 通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种： 第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为： 销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除项目金额合计＝4400＋0.055X1，增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。 第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2，则应纳土地增值税为：扣除项目金额合计＝X2＋330，增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。 房地产保有期间税务筹划 房地产开发企业开发出来的房地产，有时并没有全部用来销售，而是留有部分自行经营管理或是将暂时未出售的房地产用来赚取租金，这就涉及到闲置房屋的税收筹划问题，如果是对外出租就产生了租金收入，当前租金收入在房地产开发企业的总收入中占有重要比例，租金的税收筹划问题也值得思考。企业以房地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税负重。如果是将不动产投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，只需要缴纳企业所得税。可见，通过将房屋出租业务转变为投资业务，可以有效降低企业税负。

望采纳，谢谢

新建企业的开办费从什么时候开始算起，被批准筹建之日指什么？, 筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营之日的期间。被批准筹建之日是什么时候？ 被批准筹建之日可理解为领取营业执照的时间，该执照上经营范围是写“筹办中”。 而当你领取正式的营业执照后，就可视为正式经营，那么从领取“筹办中”的营业执照，到领取正式营业执照中间的时间，就可以理解为筹办期，而新办企业的开办费就是在这段时间计算。

筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生？ 1.对 2.可以!

新建物业费小区物业费从什么时候开始算起 您好！一般都是从交房之日起计算。

新建的企业基本电费从什么时候开始交? 电费计费是从电业局通电安装电表开始计算。

企业的税收筹划该从什么时候开始 企业的税收筹划从何时开始 税收筹划是在企业长远的战略规划下进行的，越早开始越有优势。 假设把企业的发展比喻成一个人的出生到死亡，那么税收筹划应在企业出生前就要开始着手了。 为什么企业的税收筹划最早做越好，我们可以看下不同方面的考虑： 1.从企业的组织形式考虑 在成立公司前，是选择成立有限责任公司还是成立个人独资企业，又或者合伙企业或是其他型别，里面大有讲究。选择成立什么型别的企业就是一种税收筹划的体现，对于未来的节税效果有很大的影响。 很多大公司如苹果、亚马逊等一直因为交税少而引发争议，仔细研究你会发现这些大公司的组织架构都非常复杂，整个框架是由不同的企业型别搭建而成的，这些都是早期税收筹划安排带来的益处。 大家可以看下下表中各企业型别的优劣势对比： 不同的企业型别适用于不同的场景，并不是哪种型别一定好或一定不好。比如个人独资企业和合伙企业是不用交企业所得税的，而很多税优优惠政策是针对公司性质的，个人独资企业和合伙企业无法享受，所以各有利弊。 2.从纳税人型别考虑 很多创业者在新创企业时，可以选择申请为一般纳税人，也可以选择是小规模纳税人，这是税收筹划应该尽早进行的一个重要原因。 举个简单的例子，A企业不含税收入10万元，采购成本7万元，取得增值税专票1.19万元。 假设A企业是一般纳税人，那么需要缴纳税金（10-7）×17%＝0.51万 假设A企业是小规模纳税人，采用简易方法征收税金10×3%＝0.3万 显然，这种情况下，选择小规模纳税人更好。 再举个例子，同样A企业不含税收入10万元，成本上涨，变成了8.5万元。 这时，假设A企业是一般纳税人，那么需要缴纳税金（10-8.5）×17%＝0.255万 假设A企业是小规模纳税人，采用简易方法征收税金10×3%＝0.3万 这种情况下，一般纳税人交的税金反而比小规模纳税人少了。 3.从注册地角度考虑 除了上述两点，注册地选择也是企业应该尽早做税收筹划的一项重要证明。虽然国家的税率是统一的，但每个地区会有不同的税收优惠条件。比如公司设在霍尔果斯，可以享受五免五减半的企业所得税优惠，而设在北京的CBD可能就完全没有优惠政策可以享受。 很多城市新建造的创新创业园区，为了招商引资，往往也会摆出很多令人心动的优惠政策。如果能够在企业设立之前就选对合适的区域，那么对企业未来的发展会有很大的好处。 上面这三个角度只是税收筹划的一小部分，企业的任何重大决策或交易之前都应该对税收筹划给予足够的重视！

减刑从什么时候开始算起 减刑是从总刑期上算起的，如果无期徒刑减刑到20年有期徒刑，那就是从第一天走进看守所算起。然后减刑到13年，也是从第一天走进看守所算起

房贷从什么时候开始算起？ 银行稽核过后放贷就开始算还贷了，有的是本月20号，有的是月初，不一定，不同银行不同的政策！比如：如果银行是每月20号还款，这个月十号已经房款了，那你这个月20号就必须开始还款了，看他什么时候放宽吧！

房龄从什么时候开始算起？ 从开发商取得土地使用权开始哦！答案来自365淘房房博士。

孕期从什么时候开始算起 推算方法是按末次月经第一日算起，月份减3或加9，日数加7。 例如末次月经第一日是阳历2013年4月21日，预产期应为2014年1月28日。若您仅记住阴历末次月经第一日，应换算成阳历，再推算预产期。 必须指出，实际分娩日期与推算的预产期，可以相差1~2周。若记不清末次月经日期，可以让医生根据早孕反应开始出现的时间、胎动开始的时间、手测子宫底高度、尺测子宫长度加以估计。 预产期测算 妊娠通常持续9个多月。在这9个多月的时间里，胚胎从一个简单的细胞，变成由数百万个细胞组成的、极复杂的有机体。在整个人生过程中，任何时间都不会像这一小段时间那样生长得如此迅速 一旦确诊妊娠，便可预计孩子出生的时间，这在医学上称为“预产期”。 计算预产期，只需在末次月经第一天加上9个月零1周（280天）即可。 例如：末次月经是1月1日，加9个月为10月1日，再加1周（7天），为10月8日。10月8日就是预产期 真正分娩可能发生在预产期的前后2周内。 由于月经周期不同，受精卵着床的时间也有差异，所以计算方法有如下变化： 每3周来一次月经的妇女，其妊娠期限应为280天-1周=39周； 每4周来一次月经的妇女，其妊娠期限应为280天=40周； 每5周来一次月经的妇女，其妊娠期限应为280天+1周=41周。 如果你的月经周期不太规则，或者记不清末次月经的日期，就应在妊娠早期根据妇科检查来推算

1，企业拟定税收筹划方案，一般应从筹划所对应业务事项的实施开展前就介入，参与业务开展可行性评估阶段的工作，结合税收筹划目的对业务运作流程提出筹划方案。

2，可见，税收筹划应在落实业务开展前就参与其中，作为业务实施前期可行性评估的重要环节。

3，以上仅供参考，请予结合实际情况进行判断。