房地产的毛利率=(销售收入-销售成本)/投资额，这是项目的毛利率
如果要算自有资金的利率，那就在收入里扣除应还银行贷款，投资额就成了自有资金投资额。
我们在对项目前期调研、编制项目可行性报告时，应考虑项目所在地的地区级别、所得税对现金流量影响等问题。
怎样计算毛利率毛利率是毛利与销售收入(或营业收入)的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。那么我们应该如何计算毛利率呢?下面我来为你解答，希望对你有所帮助。 怎样计算毛利率 毛利率应该怎样算毛利率是投资者极为关注的盈利能力指标，但是如何计算毛利率却存在分歧。看国外的财务或投资类书籍不存在这个问题，如《巴菲特教你读财报》中的算法如下:
毛利润/总收入=毛利率 如果我们从公司年度报告的总收入中减去它的销售成本，我们将得到公司所报告的毛利润。 毛利润的金额是总收入减去产品所消耗的原材料成本和制造产品所耗费的劳动力成本。这不包括销售和管理费用、折旧费用、企业运营的利息成本。 似乎没有什么难解的地方。然而，与书中损益表不同的是，中国企业会计准则下的上市公司报表中还有“营业税金及附加”这一项目，处在“营业成本”和“销售费用”之间。 于是，问题来了，在计算毛利时，是否应该从收入中减去营业税金及附加? 在实践中，减与不减两种算法并存，还有的上市公司先后采用过不同的算法，如万-科(000002.SZ)。在2001年年度报告中，有如下一段内容: 主要产品销售收入、销售成本、毛利率及市场占有率情况: 年内集团转让了万-佳，成为专业化的地产公司，主要产品即为商品住宅，2001年销售67.2万平方米，结算收入33.48亿元，结算成本25.88亿元，毛利率约为22.7%。 2001年，全国商品住宅销售总额为3825亿元，公司在全国的市场占有率为0.88%，公司在深圳、上海、北京、沈阳、成都和天津六个城市的市场份额合计为1.95% 这里，万-科计算毛利率的方法为毛利率=(收入-成本)/收入，算一下就知道了(33.48-25.88)/33.48=22.7%。 但是，2002年万-科的算法就变了。 主要产品销售收入、销售成本、毛利率及市场占有率情况: 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2002年结算112万平方米，结算收入44.2亿元，结算成本33.3亿元，较上年分别增长62.3%、32.1%和29.6%;毛利率约为20.09%，比上年增加1.87个百分点。 2002年，全国商品住宅销售总额为4710亿元，公司在全国的市场占有率为0.94% 20.09%怎么可能比22.7%增加1.87个百分点呢?而且，(44.2-33.3)/44.2=24.66%。答案只能是计算方法改变了。 对此，万-科的工作人员的答复是:减去营业税金及附加是参考了国际会计准则的做法。《国际财务报告准则2004》相关条文如下: 收入只包括主体本身收到的和应收的经济利益的总流入。为第三方代收的金额，如销售税、货物和服务税和营业税以及增值税，不是流入主体的经济利益，不导致权益的增加，因此，不包括在收入的范围内。 不能说国际会计准则对收入确认的观点没有道理，但是，中国企业会计准则的做法的优越之处在于:它披露了更多的信息。 此外，还有一个问题，“营业税金及附加”包括的税费种类有:营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等，这个范围和国际会计准则剔除收入范围的税种范围不尽相同。 为解决这个问题，有必要分税种来考虑。如资源税，计算毛利率时直接减去就有可能对企业不同期间的盈利能力作出误判。
房地产所得税毛利率计算公式房地产开发企业实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同，一般普通商品房241714.18是按预收房款15%*25%计算交纳所得税的：请参考国税发(2009)31号文预售收入应预交所得税=（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%。