法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。
法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
土地增值税清算程序与清算方法法律主观：纳税人的条件符合土地增值税清算的条件之后，可以申请相关的税务部门进行土地增值税的清算手续，对项目中应当缴纳税款进行结算。土地增值税清算程序1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下：（1）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（2）国有土地使用权证书。（3）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（4）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（5）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（7）清算项目的工程竣工验收报告。（8）清算项目的销售许可证。（9）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（10）《土地增值税清算鉴证报告》。（11）《土地增值税纳税申报表（一）》。（12）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。4、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。5、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。6、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。7、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。8、税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。符合土地增值税清算条件的，开发商应该准备好所有材料，到当地税务所申报。税务所进行核算，得到准备的税额，企业没有异议的话就完成纳税义务。这些就是土地增值税清算流程的一些环节。
法律客观：土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
房地产企业土地增值税清算流程是怎样的？房地产企业销售房产时，符合条件的应当如何申报缴纳土地增值税，按规定进行土地增值税清算。
以下主要介绍房地产企业土地增值税清算流程。
清楚土地增值税清算的条件，提前准备报送材料房地产企业进行土地增值税清算，首先要了解土地增值税清算的概念，必须清楚土地增值税清算的条件及需要准备的报送清算资料。
土地增值税清算是指纳税人符合土地增值税清算条件后，应按照相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
参照我国税法有关政策规定，当纳税人符合以下条件之一，应当进行土地增值税的清算：一是已经全部完成房地产各个项目，并且已经全部售出；二是虽然项目还没有完成，但整个已经转让出去了；三是将土地使用权进行直接转让的。
另外纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%以上，或者虽然没达到该比例，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得了销售许可证，但在三年时间内还未将楼盘彻底售出的；三是已经申请了注销税务登记，却未进行土地增值税清算的；四是国家税务机关规定其他情况。
纳税人达到上述土地增值税清算条件的，应提前准备报送清算材料。
主要包括：1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》；2、国有土地使用权证书；3、建设用地许可证；4、建设工程规划许可证；5、销(预)售许可证；6、详细规划总平面图复印件；7、土地使用权所支付金额的凭证；8、项目工程合同结算单；9、商品房购销合同统计表；10、银行贷款合同及利息结算证明材料；11、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告；12、财务会计报表等。
明确项目收入及其应注意的问题土地增值税纳税人对增值额进行准确核算时，应当将房地产项目作为清算目标，对每个项目的各种情况进行全面核算。
确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票的前提下，则以发票上登记的金额为标准;对于没开发票及发票还未确认以全额方式开出的情况，则可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；2、现实中，房地产开发商一般将已转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位制作明细表。
应核对清算项目销售明细表的金额，以确保同一项目已结转的收入金额与销售合同、销售发票金额能够达成一致。
核对销售收入过程中应注意的问题：1、房产企业将开发的房产用于员工福利的、偿还外债等，一旦出现所有权转移则视作房产销售。
房产企业将开发的房产中的一部分为自己所用的，则仍然持有自身产权，对于未转让的房产，不在土地增值税核算范围内。
进一步确认土地增值税清算扣除项目相关的金额明确收入收入后，应进一步确认土地增值税清算扣除项目相关的金额：1、取得土地使用权所支付的金额，既要符合法定程序，也要获得有效凭据的支持。
房产开发商在开发房产过程中，涉及许多费用，比如原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应当据实扣除，与相应文件保持一致。
（决算文件、施工合约文件等）已经竣工验收工程，应按照合约内容，将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业将以相应质量担保金向房产企业申请发票，土地增值税应以发票上的金额数量来核算。
如果是没有发票，则扣留的质量担保金不得计算扣除。
房产开发商自行建设的房产销售服务建筑以及一些施工中搭建的样板房，应按不同情况针对性处理。
举例：房屋销售中心在建设、室内设计过程中所发生的开销费用，应列入房产销售中进行扣除。
总结：房地产企业按规定办理土地增值税清算时，应以国家相关政策为前提，明确土地增值税清算要求、项目收入及扣除项目相关费用金额，如实申报缴纳土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
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