经开区财务税务筹划企业

选择税务筹划空间大的税种

要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点；选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大。

符合税收优惠政策

一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可享受节税效益。

改变纳税人构成

企业在进行税务筹划之前，首先要考虑能否避开成为某种纳税人。比如在年开始实施的增值税和营业税暂行条例的规定下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负比增值税小规模纳税人的总体税负轻。

影响应纳税额的基本因素

影响应纳税额的因素有两个：纳税依据和税率。进行税务筹划无非是从这两个因素入手。如企业所得税计税依据为应纳税所得额，税法规定企业应纳税所得额=收入总额-允许扣除项目金额，具体计算过程中又规定了复杂的纳税调增、纳税调减项目，因此，企业进行税务筹划有了一定的空间。

重视财务管理环节

企业财务管理过程中都有税务筹划的工作可做。比如，按照税法规定，负债的利息作为所得税的扣除项目，享有所得税利益，而股息支付只能在企业税后利润中分配，因此债务资本筹划就有节税优势。

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

房地产开发企业税收筹划技术

　　房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

　　（一）规避平台筹划

　　土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

　　（二）投资转化技术

　　房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

　　(三)税基筹划技术

　　房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

　　（四）实现技术

　　主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

房地产开发企业税收筹划方式

　　（一）利用临界点进行税收筹划

　　纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

　　大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

　　同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

　　（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

　　房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

　　大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税

　　假设房产原值为P, 房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

采取出租方式应承担的税负

　　营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

　　总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

采取联营方式应承担的税负

　　房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

　　总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

　　寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即

22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

　　在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.

　　（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

　　房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

　　假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

　　如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

　　（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

　　房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

　　由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

　　大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

　　值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

法律主观：税收筹划是指 纳税 人在税收法律许可的范围内，当存在多种纳税方案可供选择时，以税收政策为导向，通过投资、理财、组织、经营等事项的事先安排和策划以达到税后财务利益最大化的经济行为。你知道税收筹划的主要方法是什么吗?接下来就由 网 的小编为你讲解相关知识。 (一)筹资过程中的税收筹划 不同的筹资方案其税负轻重存在差异，这便为纳税人进行筹资决策中的税收筹划提供了操作空间。 1.债务比例的确定 利用债务筹资，纳税人不仅可以获得利益收益额，即(息税前投资收益率-负债成本率)×负债总额×(1-所得税率);而且负债利息可以在所得税前扣除，与不能作为费用支出只能以税后利润中分配的股利支付相比，负债筹资可以少缴所得税，获得节税收益。因而在息税前投资收益率大于负债成本率的情况下，提高负债比例，便可获得更多的上述两种收益，提高权益资本的收益水平。但也不是负债越多越好，因为随着负债比例的提高，企业的财务风险也会增大，甚至发生债务危机。债务筹资的税收筹划就是要尽可能找出最适合的负债比例。 2.融资租赁的利用 通过融资租赁，纳税人不仅可以迅速获得所需的资产，保存举债能力，更主要的是租入的固定资产可以计提折旧，折旧作为成本费用，减少了所得税的征税基数，少纳所得税，而且支付的租金利息还可在所得税前扣除，进一步减少了纳税基数。因此，融资租赁的节税收益是非常明显的。 3.筹资利息的处理 根据税法规定，企业筹资的利息支出，凡在筹建期发生的，计入开办费，自企业投产营业起，按照不短于五年的期限分期摊销;在生产经营期间发生的，计入财务费用，其中与购建固定资产或无形资产是有关的，在资产尚未交付使用或虽已交付使用，但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。而计入财务费用便可一次性全额抵减当期收益，计入开办、或固定资产或无形资产的价值，则要分期摊销，逐步冲减以后各期收益。其区别在于计入财务费用可以尽快扣除筹资利息，减少风险，获得资金的时间价值，相对节税。因此，应尽可能加大筹资利息支出计入财务费用的份额，获得相对节税收益。为此应尽可能缩短筹建期和资产的购建周期。 4.债券溢价、折价摊销方法的选择 债券溢价、折价的摊销实质上是对利息费用的调整，因而是所得税额的影响因素。 债券溢价、折价摊销的方法又有实际利率法和直线法两种。不同的摊销方法不会影响利息费用总额，但如果使用实际利率法，前几年的溢价摊销额少于直线法的摊销额，前几年的利息费用大于直线法的利息费用，企业前期纳税较少，后期纳税较多，可以获得相对节税收益;如果使用直线法，前几年的折价摊销额大于实际利率法的摊销额，前几年的利息费用也大于实际利率法的利息费用，企业同样前期纳税较少，后期纳税较多，可以获得相对节税收益。因而纳税人应使用实际利率法摊销债券溢价，应使用直线法摊销债券折价。 (二)投资过程的税收筹划 可供选择的投资方式、投资组织形式、投资地点、投资行业或方向具有多样性，而不同的投资方式、组织形式、投资地点、投资行业或方向的税收待遇也各有差异。 作为投资收益的抵减项目，应纳税额的多少直接关系到纳税人的投资收益率。因此，纳税人进行投资决策时必须重视税收筹划的作用。 1.投资方式的选择 按方式的不同，投资可分为直接投资和间接投资。直接投资是指通过购买经营资本物兴办企业，掌握被投资企业的实际控制权，从而获取经营利润。间接投资是指对股票、债券等金融资产的投资。一般来说，进行直接投资应考虑的税制因素要比间接投资多。因为直接投资者要面对企业缴纳的所有税种，如流转税、所得税、财产税、行为税等。而间接投资一般仅涉及对股息和利息征收的所得税。因而在直接投资中税收筹划有更大的空间，几乎是全方位的。 除需对正常的生产经营问题进行税收筹划外，直接投资还面临着收购现有亏损企业或是兴建新企业的税收筹划问题。收购现有亏损企业可能增加企业负担，但可以省去大笔筹建费用，又可与被收购企业合并纳税，抵补被收购企业的亏损，少缴所得税，降低整体税负。新建企业可以不背包袱，但筹建费用很大，又得不到 税收优惠 。因而需要企业根据自身情况做出选择。 间接投资按具体投资对象的不同，可分为股票投资、债券投资及其他金融资产投资。上述每一种形式又有不同的种类，每一种形式每一种类的投资收益又面临不同税收待遇。例如股票投资取得的股息和红利必须计缴所得税，而国库券投资利息则可以免税。因此，间接投资必须综合投资风险和收益风险进行税收筹划。 2.组织形式的选择 投资创办企业有独资企业、 合伙企业 、 有限责任公司 和 股份有限公司 多种组织形式可供选择。如果人手较少，规模不大，应选择独资企业。因为，对这类组织形式的企业，核算要求不高，税款一般定期定额征收，实际税负较低。如果规模不很大，但投资人数较多，则宜选择合伙方式。因为合伙企业和个人独资企业一样只按个体工商户工薪所得征 个人所得税 ，不征 企业所得税 ，不存在所得税的重复征税问题，与 公司 制企业相比税负较轻，又因为合伙企业所得税的征收方式为先分后税，如果投资人多，势必降低适用税率，获得节税效益。如果规模较大，则应选择有限责任公司或股份有限公司，一是对企业外在形象和信用有益;二是公司制企业有五年补亏、 股东 借款利息扣税、再投资抵免、保留盈余等各种优惠可享受。在这两类公司制组织方式中，则应力求股份有限公司形式。因为，不论外在形象，还是税收优惠，股份有限公司都无疑优于有限责任公司。 就公司制企业内部组织而言，又有设立子公司和分公司的选择，子公司为独立法人，可享受免税期等许多优惠;而分公司不是法人，不能享受税收优惠，但其经营过程中的亏损可以并入总公司损益，因此可少缴部分所得税。企业初创，发生亏损的可能性较大，如果采用分公司的形式，就可将亏损转嫁到总公司，减轻总公司的所得税负。而当企业能稳定获利时，设立子公司则可享受许多税收优惠。 3.投资地点的选择 投资地点的选择，除了考虑基础设施、原料供应、金融环境、技术和劳动力供应等一般因素外，不同地点的税制差别也应作为考虑的重点。无论是国内投资还是跨国公司，均应充分利用不同地区间的税制差别或区域性税收倾斜政策。选择整体税负较低的地点投资以获得最大的节税利益。在我国，经济特区、沿海开放城市和 经济技术开发区 的企业所得税一般为15%，而国内一般地区则为33%，差幅高达50%，绝对差为18个百分点。从世界范围看，有的国家或地区不征企业所得税，有的税率高达50%以上，差距更大。可见，投资地点的选择对投资净收益的影响是非常大的。 4.投资行业的选择 同投资地点的选择一样，行业性税收优惠及不同行业的税制差别也不容忽视。例如：在我国所有行业中，所得税负最轻的，如对港口码头建设的投资税率为15%，而且从获利年度起五年免税，五年减半征收;税负较轻的，如在高新技术产业 开发区 对高新技术产业的投资税率为15%，从获利年度起所得税两年免征，三年减半征收;而没有税收优惠的其他行业所得税率为33%，且没有免征和减征期，可见差别之大，而且我国今后的税收优惠必将走上逐步取消地区优惠，大大强化行业优惠之路。因此，纳税人应精心筹划投资行业。 (三)经营过程中的税收筹划 经营过程中涉及 增值税 、 消费税 、营业税、企业所得税等税种。因此在经营过程中应主要对涉及上述多税种的事项进行筹划以获得税收利益。 1.增值税纳税人身份的选择 只有符合 一般纳税人 资格认定条件，增值税专用发票对企业经营无大的影响时，这种筹划才是有意义的。其具体方法是：设X为各期不含税进货额，Y为相应各期不含税销售额，如果一般纳税人的进销项税率均为17%， 小规模纳税人 的征收率为6%，则当YX17%——XX17%>Yx6%，即当X/Y<64.71%时， 小规模纳税 人的税负轻于一般纳税人，应选择小规模纳税人身份;而当X/Y>64.71%时，一般纳税人的税负轻于小规模纳税人，此时，应选择一般纳税人身份。 2.混合销售的税种选择 当纳税人增值税应税货物销售额和营业税应税劳务营业额基本相等，能较容易使销售额或营业额超过对方时，这种筹划才是有意义的。具体方法是：设X为各期不含税进货额，Y为相应各期不含税销售额，如果一般纳税人的进销项税率均为17%，营业税税率为3%，则当YX17%-XX17%>YX 以上就是网的小编为你讲解的“税收筹划的方法有哪些”的全部内容。税收筹划分为筹资过程中的税收筹划、投资过程的税收筹划、经营过程中的税收筹划。如果你还有其他法律疑问，欢迎到网进行 法律咨询 。

法律客观：《中华人民共和国税收征收管理法》第十五条 企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位（以下统称从事生产、经营的纳税人）自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。税务机关应当于收到申报的当日办理登记并发给税务登记证件。 工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照的情况，定期向税务机关通报。 本条第一款规定以外的纳税人办理税务登记和扣缴义务人办理扣缴税款登记的范围和办法，由国务院规定。