根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。多数纳税人和税务干部仅凭这段话一时是很难理解和正确计算的，此规定包括三个方面的内容：
关于应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值的范围
包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
关于宗地容积率的计算
宗地容积率是在该宗土地上所建盖的所有建筑物和构筑物的建筑面积之和除以该宗土地总面积的系数。
建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部《关于发布国家标准<建筑工程建筑面积计算规范>的公告》(第326号)执行，包含有永久性顶盖但无围护结构的站台、加油站、收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要用其建筑面积计算容积率，以确定土地价值并入房产原值计算缴纳房产税的数额。
对宗地容积率的运用
宗地容积率高于0.5的，应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。
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案例一
宗地容积率高于0.5的情况
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例如，乙公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢20层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共22000平方米，房屋、车库、简易建筑三项建造成本11000万元。那么该公司该如何缴纳该年的房产税呢？（当地房产原值减除比例为30%）
解析
根据政策规定，宗地容积率高于0.5的应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：22000÷30000=0.73，因此，计入房产原值的地价为该宗土地的全部地价款30000万元，乙公司全年应该缴纳的房产税（11000+30000）×（1-30%）×1.2% =344.4万元。
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案例
宗地容积率低于0.5的情况
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例如，甲公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢10层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共12000平方米，房屋、车库、简易建筑三项建造成本6000万元。（当地房产原值减除比例为30%）
解析
根据政策规定，宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：12000÷30000=0.4，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元） ， 甲公司全年应该缴纳的房产税（6000+24000）×（1-30%）×1.2% =252万元。
不同宗地如何将地价计入房产原值？请问在确定计入房产原值的地价上是分别计算应计入房产原值地价再与计税房屋原值合并，还是合并计算宗地容积率并入房产原值。我们理解为“宗地”应该分别计算，即高于0.5的全额计入，对低于0.5的按照房产建筑面积的2倍计算并入，然后合并计算，这样是否正确？
答：《财政部
国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
参考《海南省地方税务局关于地价计入房产原值征收房产税的解答》第三条规定，宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
第五条如何计算宗地容积率中规定，容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。因历史原因等，纳税人无法取得相关部门确定的宗地容积率时，可按以下公式自行计算容积率：宗地容积率=项目地上总建筑面积÷宗地面积。
第六条对按照房产原值计税的房产如何将地价计入房产原值中规定，宗地容积率大于0.5的，按应税房产（指按原值计税的地上房产，下同）建筑面积除以容积率计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价；
宗地容积率低于或等于0.5的，按应税房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。
参考《福建省厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》（厦地税函〔2011〕8号）第三条规定，宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
（一）宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。
（二）同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。
根据上述规定，宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，是反映土地使用强度的指标。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。对于占地面积大而厂房少、厂区空地较多的情况，如果地价全额计入房产原值，税负较高，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以减轻房产税负担。容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。因此，企业如果有二个厂区二宗土地，应分别计算计入房产原值的地价。
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土地成本如何计入房产原值法律主观：土地价值必须计入房产原值缴纳房产税。财税[2010]121号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题：一、计算方法和顺序1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。
法律客观：《 城市房地产管理法 》第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。