法律主观：网 小编在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段 偷税 的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，小编对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，希望对你有所帮助。 销售收入确认方面应注意的问题 1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入 公司 账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。 2. 购房定金 、购房首付款等预收房款，确认营业税 纳税 义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《 商品房预售 许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。 3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面)，抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现 营业收入 ，从而造成双方营业税申报不及时。 4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税 处理办法〉的通知》( 国税 发[2009]31号)的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《 刑法 》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。 开发成本确认方面应注意的问题 1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。 (1)开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹 养老保险 费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。 (2)多列融资成本。开发企业除 银行贷款 外，还向其他企业、个人进行大量“ 民间借贷 ”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人( 债权人 )银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。 (3)虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。 (4)利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。 (5)将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。 2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象(可售房产)实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。 3.多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减 商品房 成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。 4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚。 纳税申报方面应注意的问题 1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。 2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。 3. 房产税 和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行 土地使用权 分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。 以上纳税申报不实问题，税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现，按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额，未按规定进行预计毛利额差异调整，而导致企业所得税季度预缴额少申报的，以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等，都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。 以上就是关于这方面的 法律知识 ，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有 委托律师 的想法，我们网有许多律师可以给你提供服务，并且我们还支持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。
企业的税务风险点及防控措施有哪些企业在自身经营的过程中，会有很多潜在的税务风险出现。企业在实际的管理过程中，对于可能出现的税务风险，一定要给予足够的重视。
税务风险点及防控措施 1、发票问题。 企业一定要注意发票的使用问题，企业的发票需要做到“四流一致”。 企业在使用或者开具发票时，一定要做到资金流、发票流、合同流、货物流相一致。这样才可以避免企业因为发票问题，被税务机关处罚。如果发票在四流一致的情况下，即使你的供应商出现了问题，你也能依靠真实的业务资料，解决你可能遇到的所有问题。 2、关联交易存在问题。 企业的关联交易，由于存在转移税负的可能，企业存在相关业务时，一定要按照市场正常价格进行。 企业的关联交易，很容易出现税务风险。毕竟，现在由于我们各地税收优惠的差异还是很大的。企业在关联交易中，可以通过不合理的定价方式，从而实现降低税负的目的。 企业为了避免这样的事情发生，在涉及关联业务的时候，一定要按照市场规则进行，而不能自己想怎么来，就怎么来。 3、印花税未据实申报的问题。 企业不能小看小税种，一定要有纳税意识。 印花税由于纳税金额比较小，有很多企业就会忽视印花税的问题。但是，我们企业的很多业务，还是需要缴纳印花税的。企业的财务人员在申报时，一定要据实申报印花税。如果你的企业没有申报过印花税，一定要尽快补上。
企业税务风险的特点有哪些? 企业的税务风险，主要来说还是利益在作祟。在这样的情况下，企业税务风险的特点还是很明显的。 主观故意。企业为了可以达到偷税的目地，不仅不会躲避风险，而且还是主动把企业置于风险之中。对此企业财务人员很无奈。 投资者为了追求利益，必然会游走在风险边缘。这就使企业的税务风险，充满了必然性。企业的投资者，为了可以达到利益最大化的目地，税务风险在面前一文不值。
建设税务风险预测机制的必然性 税收是国家的主要财政收入来源，国家需要加强企业税务风险的管控。现在我们已经进入了大数据的时代，企业的大数据可以展现很多我们不易察觉的信息。 在这样的情况下，我们需要依靠大数据来加强税务风险预测管理。这样税务机关就可以在第一时间，发现纳税人可能存在的问题。从而为了国家的税收征管工作，保驾护航。
企业税务风险有哪些企业纳税筹划都会有哪些风险？ 欢迎关注，点赞，下次精彩内容推荐，业务办理请私信 随着市场经济的发展和现代企业制度的建立，微观经济主体建立健全成本约束机制的观念深入人心。企业不再仅仅把眼光放在广开财源上，也更加注重有效地控制内部和外部成本。纳税筹划作为实施节流的最佳手段之一，在合法的前提下，降低纳税成本，有效地帮助企业实现价值最大化。不过，纳税筹划也可能为我们的企业带来一定的风险。如若筹划不当，引发税务风险，那么也有可能为企业带来一系列损失。下面由小编为大家讲解一下纳税筹划可能带来的风险 一、政策风险 政策风险由税收筹划对政策的依赖性所引起，可分为以下几种 1、政策选择风险。该种风险的产生主要是由于筹划人对政策精神的认识不足，理解不透，把握不准所致。对税收政策的理解要严格按照税法条文的字面含义去理解，既不能扩大，也不能缩小，同时必须注意立法机关、行政机关作出的有效力的解释，才能准确把握税法 2、政策调整风险。我国市场经济在蓬勃发展，为了适应不同发展时期的需要，作为国家宏观经济调控工具的税收政策必然要随之进行调整。从这个意义上讲，政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性。这不仅增加了企业进行税收筹划的难度，甚至可以使企业税收筹划的目标无法实现 3、政策模糊风险。我国现有的税收法律法规层次较多，除了全国人大及其常委会制定的税收法律和国务院制定的税收法规外，还有大量的由有关税收管理职能部门制定的税收行政规章。在这种情况下，企业如依据这些行政规章开展税收筹划，就有可能因为对这些行政规章体现的税法精神理解错误而导致税收筹划的失败 二、成本风险 税收筹划属于企业财务管理的范畴，它的目标是由企业财务管理的目标决定，实现股东财富最大化或企业价值的最大化，因此税收筹划应遵循成本效益原则。在进行税收筹划时，首先要进行成本效益分析，合理预测筹划成本和筹划收益，在实施过程中还要因情况变化而及时补充修订。筹划成本指的是因选择筹划方案而付出的额外费用或放弃其它方案的机会成本，比如请会计事务所的咨询费用、因放弃其他方案的可能收益等等。只有当新发生的费用或损失小于取得的收益时，该筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的收益时，该筹划方案是失败的，从而使得税收筹划产生了成本风险 三、信用风险 税收筹划的失败有时还意味着信用的丧失，这可能是任何收益所无法弥补的。一旦某个企业被税务机关认定为偷税，甚至是犯罪，那么该企业的声誉将会因此遭受严重的损失。在商品经济高速发展的今天，人们对品牌的意识越来越强，好的品牌就意味着好的经济利益和社会地位，品牌名誉已经内化为企业资产的一部分，其优劣程度甚至直接与企业的生死息息相关。当然，有时候纳税人的账目不清楚或纳税不准确，可能是因为企业根本就没有意识到或是对税法的了解不够而导致的。但无论如何，都会导致企业信用的丧失。有的国家则在适用的发票上进行区别，这样别人仅通过发票便能一目了然地知道该企业的信用，知道其是否经常偷税。这种条件上的限制使用，使得纳税人因为税收筹划失败而可能面临的信用成本非常之大